서울남부지방법원 2025타경12076. 금천구 독산동 서래하우스 제4층 제403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 권태익은 2021.05.13. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 거래가액은 299,000,000원입니다. 이후 임차인 이재국의 주택임차권이 2023.07.04. 등기됐으며, 등기 내용상 임대차계약일은 2021.04.05., 점유개시는 2021.05.13., 주민등록은 2021.05.20., 확정일자는 2021.04.05.입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2023.08.22. 국의 압류입니다. 이재국의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 원칙적인 권리분석만 하면 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고가 이재국과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 권태익 (2021.05.13. 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 277,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2020.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심
등기 순서상 가장 중요한 권리는 이재국의 주택임차권입니다. 보증금은 299,000,000원, 범위는 건물 전부이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 실제 임차인은 이재국 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 하나 더 가진 것이 아니라, 매각물건명세서 비고에 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재국 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2021.05.20 | 2021.04.05 | 대항력 有 우선변제 잔액 포기·말소 조건 |
* 확약·매각조건을 제외한 권리계산상 현재 회차 인수액은 26,559,680원, 3회 유찰 시 81,207,744원, 4회 유찰 시 124,926,195원입니다. 이 숫자는 매각가격이 내려갈수록 미배당 잔액이 커지는 통상적인 대항력 임차권 구조를 보여주지만, 본건은 명세서의 잔액 포기·말소 조건이 해당 이재국 임차권 및 주택도시보증공사 승계분에 적용됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 64%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 433,000,000원, 현재 최저매각가는 277,120,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건 자료에는 동일 물건이나 인근 비교대상의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가의 64%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
또한 본건은 매각물건명세서 비고에 ‘독산시흥구역 주택정비형 재개발사업’ 정비구역으로 지정되어 정비사업을 추진 중인 구역 내 위치 한다고 기재돼 있습니다. 감정가와 최저가의 단순 할인율보다 정비사업 진행상황, 권리산정 및 거래·이용 관련 조건을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,679,680원 |
| 1. 임차인 이재국 보증금 | 299,000,000원 | 272,440,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 이재국에게 272,440,320원이 배당되고 보증금 부족분 26,559,680원이 발생합니다. 다만 명세서의 잔액 포기·임차권 말소 조건 때문에 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·정비사업 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제403호입니다. 사용승인일은 2020.10.19입니다.
- 입지. 금나래초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 정비사업. 2025.01.16. 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역의 정비구역·지구단위계획구역으로 기재돼 있으며, 매각물건명세서 역시 정비사업 추진 구역 내 위치를 별도 고지하고 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이재국 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 원본 명세서와 법원 공고를 대조하세요.
- 임차권 말소 범위. 을구 1번 주택임차권의 말소 절차와 매수인에게 별도 협조나 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 조사. 현재 자료에는 최근 12개월 실거래나 최신 거래가가 없어 277,120,000원의 시세 대비 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
- 재개발 진행 확인. 매각물건명세서가 2026.03.09.자 금천구 사실조회서 회신을 참조하고 관련 문의는 해당 구청 확인 후 입찰하라고 명시합니다.
- 토지거래 관련 제한. 토지이용계획에 기재된 허가구역 지정기간과 대상 범위를 입찰자 본인 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 집행비용 4,679,680원과 임차보증금 배당을 기준으로 한 계산이며, 실제 배당은 법원의 확정 배당 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 매각조건으로 해소되는 사건”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 이재국의 보증금이 299,000,000원이고, 전입·확정일자가 말소기준보다 빨라 대항력이 있으며, 현재 최저가 277,120,000원보다 보증금이 큽니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 299,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 본건은 매각물건명세서가 이재국과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각 한다고 명시합니다. 그 조건이 그대로 적용되면 현재 회차의 룰상 인수액 26,559,680원은 실질 0원*이 되고, 매수인의 실질취득은 최저가 277,120,000원 수준입니다.
다만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격 자체가 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 독산시흥구역 주택정비형 재개발사업 추진 구역이라는 변수까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리조건 확인 후 접근 가능, 가격과 정비사업은 별도 검증”입니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 포기·말소 매각조건의 확실성입니다.
