48,020,000원
인천지방법원 2025타경508450. 현광아파트 다동 5층 512호는 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최희정으로, 2014.01.20 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 국민은행 근저당권은 2021.12.31 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.03.26 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
그런데 김하은의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.12.30입니다. 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.07.23로 말소기준보다 뒤지만, 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조임을 명시하고 있습니다. 따라서 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소되니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-81 현광아파트 다동 5층 512호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 경원대로939번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 512호 · 사용승인일 1991.05.14 |
| 소유자 | 최희정 · 2014.01.20 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 24,631,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 경매의 말소기준은 2025.03.26 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.06.02 국민건강보험공단 압류와 2025.07.23 김하은의 주택임차권등기가 이어지며, 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 하지만 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 날짜만 보는 것이 아닙니다. 김하은의 전입·점유가 2021.12.30로 말소기준보다 앞서 있기 때문에 대항력이 인정되는 구조이고, 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김하은 주거 · 임차권등기 | 5층 512호 52.95㎡ 전부 | 2021.12.30 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 범위 확인 미배당 승계 |
임차권등기에는 임대차계약일자 (1) 2021.12.08, (2) 2023.12.27, 임차보증금은 각 100,000,000원으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 (1) 2021.12.09, (2) 없음으로 적혀 있고, 배당요구 접수일은 2025.07.23입니다. 따라서 대항력은 분명한 반면, 실제 배당순위와 배당액은 확정일자 적용 범위와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 48,020,000원으로 감정가 140,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 매수인의 총 부담을 나타내지 않습니다. 보증금 100,000,000원이 최저가보다 크고 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액을 승계하므로, 정확도 원칙상 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다.
4회 유찰 시 매각가는 33,614,000원, 5회 유찰 시 23,529,800원으로 더 내려갑니다. 그러나 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 보증금의 미배당 부분이 커질 수 있으므로, 유찰 자체가 실질취득비용을 같은 폭으로 낮춰 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 기준 제공 배당모델)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 24,631,232원 | 24,631,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,124,408원 |
위 배당표는 제공된 배당모델 수치입니다. 이 표 자체에는 김하은의 임차보증금 배당이 반영돼 있지 않으므로, 매수인 인수액을 0원으로 판단하는 근거로 사용할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 경인선전철 간석역 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 석정로·경원대로 주변 버스정류장과 남동측 간석역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 5층으로, 집합건축물대장상 사용승인일은 1991.05.14입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고, 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 48,020,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 김하은의 확정일자는 (1) 2021.12.09, (2) 없음으로 기재돼 있어 실제 배당액과 미배당 승계액을 매각물건명세서·배당요구 관계와 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 4회 유찰 33,614,000원, 5회 유찰 23,529,800원으로 낙찰가가 낮아져도 대항력 보증금의 미배당 잔액이 증가할 수 있으므로 단순 할인율로 판단하지 마세요.
- 과거 근저당 혼동 금지. 2014.01.20 국민은행 근저당권 72,720,000원은 2021.12.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.26 강제경매개시결정입니다.
- 현장·원본 대조. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상으로 기록돼 있으므로, 실제 점유상태와 매각물건명세서·현황조사·등기부 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “48,020,000원짜리 아파트”가 아니다
표면만 보면 감정가 140,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 실제 임차인 김하은은 2021.12.30 전입·점유를 시작해 2025.03.26 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖고 있고, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 사건의 경제적 기준은 낙찰가 48,020,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 33,614,000원이나 23,529,800원으로 내려가더라도, 그 자체만으로 총 부담이 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 수치가 없는 만큼 가격 우위도 별도로 검증해야 합니다. 유찰폭은 크지만, 대항력 인수 때문에 싸다고 단정할 수 없는 사건입니다.
