인천지방법원 2025타경508450. 인천 남동구 간석동 현광아파트 다동 512호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 번 유찰된 아파트라 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 “70% 아파트”가 아닙니다. 을구 7번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구가 결론을 바꿉니다.
김하은 임차권자는 주거 임차권등기로 표시되어 있고, 전입신고일은 2021.12.30입니다. 정리된 위험 메모상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확정 수치로 정리되어 있지 않고, 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 따라서 이 리포트의 가격 판단은 최저가 9,800만원만으로 싸다고 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-81 현광아파트 다동 5층512호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 “아파트”로 이용 중 |
| 소유자 | 최희정 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 24,631,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 임차권 문구가 더 중요하다
말소기준으로 잡힌 권리는 1991.05.30 한국주택은행 근저당권입니다. 그 뒤로 한미은행 근저당, 신한카드·국민은행·농협은행 가압류, 압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 현재 매각가 98,000,000원 가정 배당표에서는 후순위 채권 상당액이 미배당으로 남습니다. 다만 매수인에게 직접 중요한 지점은 후순위 채권 자체보다 김하은 임차권등기와 인수 문구입니다.
② 임차인 현황 — 보증금 미상, 단일 인수액 산정 금지
| 임차인 | 사용·점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 주거 · 5층 512호 52.95㎡ 전부 · 임차권등기 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 김하은 명의의 임차권등기입니다. 다만 보증금은 단일 금액으로 확정하지 않습니다. 등기부 원문에는 임차보증금 기재가 반복되어 있고, 임차인 정리표상 보증금·확정일자는 확정값으로 정리되어 있지 않습니다. 따라서 “보증금 1억원” 또는 “인수액 200만원”처럼 임의 계산한 수치를 결론에 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사한미은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,422,372원 | 17,836,000원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,127,509원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 39,999,467원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 201,148,066원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사한국씨티은행 | 24,631,232원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,720,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 24,631,232원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표는 매각대금 98,000,000원 내부 배분입니다. 임차권등기 관련 보증금 미변제 잔액은 보증금 확정 전에는 별도 산정하지 않습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 간석동 소재 경인선전철 “간석역” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 “석정로” 및 “경원대로” 로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 경인선전철 “간석역”이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 512호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 1991년 5월 14일입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 도시가스시설 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,706,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부상 차이. 공부와 별 차이 없음으로 정리되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 김하은 임차권등기의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 배당 가능액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 문구가 실제 인수액으로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 가격은 70%지만, 실질취득액이 확정되지 않았으므로 최저가 기준 수익성 판단은 보류해야 합니다.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 더 커질 수 있습니다.
- 명도 확인. 현장조사시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 체납 관리비는 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70%”보다 “인수 문구”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 1.40억에서 한 번 유찰되어 최저가가 9,800만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김하은 임차권등기, 보증금 미상, 매각물건명세서의 인수 문구가 실질취득액을 불확정 상태로 만듭니다. 전입일 기준으로는 대항력 없음으로 정리되지만, 명세서 문구가 별도로 존재하므로 이를 무시하고 “인수 0원” 또는 “실질취득 9,800만원”이라고 결론내릴 수 없습니다.
따라서 이 사건은 입찰 보류형입니다. 보증금과 배당 가능액이 확정되어 인수 위험이 제거되면 가격 검토가 가능하지만, 그 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 인수액이 확정되지 않았다.