서울남부지방법원 2025타경12085. 강서구 등촌동 동양하우징 제102동 제6층 제603호, 공부상 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인되고, 매각물건명세서에는 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적 비교 기준은 34.88㎡이며, 건물은 2019.04.25 사용승인된 지상 11층 건물입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 매각조건의 결합입니다. 김태우는 2019.10.09 임대차계약, 2019.10.10 확정일자, 2020.01.09 주민등록, 2020.01.10 점유개시 기록이 있고 임차보증금은 294,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.19 접수됐고, 경매개시결정은 2025.09.12이므로 일반적인 권리구조만 보면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 다만 본건은 명세서의 포기·말소 조건이 그 승계 부담을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12085 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 34.88㎡ · 제102동 제6층 · 지상 11층 |
| 소유자 | 박정숙 (2019.10.13 매매, 거래가액 288,000,000원 · 2020.01.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태우 | 294,000,000원 | 2020.01.09 / 2019.10.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙상 잔액 승계 확약 조건 성립 시 실질 0원 |
| 시보증 | 김태우 보증금의 중복 신고 | 전입 미상 / 2019.10.10 | 판정 별도 불필요 | 보증기관 승계 | 김태우 승계분 |
두 번째 표시는 별도의 실제 임차인이 아니라 김태우 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 기록입니다. 따라서 보증금 294,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 김태우 1명이며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 주택임차권 승계와 연결된 보증기관입니다.
③ 시세 비교 — 확약 성립 시 가격 격차는 크다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 동양하우징의 최근 12개월 거래는 2024.09 거래 278,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 278,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 278,000,000원, 현재 최저가 173,440,000원은 그 62.4%입니다. 전체 거래 평균 280,333,333원만을 기준으로 보지 않아도 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 김태우 보증금 | 294,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김태우 보증금의 미배당 잔액은 123,788,160원으로 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 본건 매각조건의 포기·임차권등기 말소가 성립하면 해당 잔액에 대한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 성립 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 173,440,000원 | 123,788,160원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 138,752,000원 | 157,990,528원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 111,001,600원 | 185,352,422원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이 사건은 그 원칙적인 인수 부담을 명세서상의 포기·말소 조건이 제거하는 형태입니다. 따라서 회차별 가격 메리트는 반드시 확약 조건 성립 여부와 함께 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동 주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 11층 건물로 사용승인일은 2019.04.25이며, 위생·난방·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 6,152,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 세대수는 78세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김태우 및 주택임차권 승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 보증기관 승계 표시는 별도 임차인이 아닙니다. 김태우 보증금 294,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 280,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 278,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -1.2%이므로 과거 고가 거래를 그대로 미래 시세로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔, 현황 주거용 사용입니다. 용도·세금·금융 조건은 아파트와 동일하다고 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 확약 조건의 최신 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약 조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 173,440,000원에서는 미배당 잔액 123,788,160원이 발생하므로 단순 저가 경매가 아닙니다. 그러나 본건은 매각물건명세서에 배당받지 못한 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 성립하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 173,440,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 278,000,000원의 62.4% 수준이어서 가격 차이는 큽니다.
다만 최근 시세 추세는 -1.2%이고 거래 표본도 제한적입니다. 결국 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약 조건을 법적으로 확실히 확인한 뒤 최근 거래가격 대비 현재 실질취득가를 판단하는 물건입니다. 조건이 확인되면 가격 경쟁력이 있지만, 조건이 흔들리면 선순위 임차보증금 잔액 인수 구조가 다시 핵심 위험으로 돌아옵니다.
