서울남부지방법원 2025타경12098. 강서구 염창동 루미온 101동 804호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층이고 이 물건은 제8층 제804호입니다. 사용승인일은 2022.01.11입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 윤승열은 임대차계약일 2023.04.20, 확정일자 2023.04.21, 주민등록·점유개시 2023.05.19이고 보증금은 361,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.09.15보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 회차 배당 계산만 보면 임차보증금 중 229,529,600원이 배당되고 131,470,400원이 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 이 잔액에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원*입니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이 사건은 확약 조건이 실제로 이행되는지가 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 지하1층 / 지상11층 중 8층 |
| 소유자 | 허진무 (2023.05.19 소유권이전 · 거래가액 366,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 233,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 361,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 ‘조건부 0원’
2022.02.25 설정된 동서울신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원은 2022.07.19 해지로 이미 말소되었습니다. 현 소유자 허진무는 2023.05.19 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 기재되었습니다.
윤승열의 주택임차권등기는 2024.08.26 접수되었고 보증금은 361,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.09.15 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 가능 권리입니다. 다만 이번 매각은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 진행되므로, 그 조건이 충족되면 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤승열 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 361,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원임차인 |
| 시보증 | 윤승열 보증금 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 중복 계산 안 함 | 대위·승계 |
따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 윤승열 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도의 361,000,000원 보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 윤승열과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 윤승열 보증금 | 361,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 361,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 계산에서는 윤승열 보증금 중 131,470,400원이 배당되지 않습니다. 다만 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되면 이 잔액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 ‘인수 증가’로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 잔액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 233,600,000원 | 131,470,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 186,880,000원 | 177,536,320원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 149,504,000원 | 214,389,056원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동, 지하철9호선 염창역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 업무용 부동산, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 염창역이 위치합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상11층, 사용승인일 2022.01.11입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 753.3㎡, 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 윤승열 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 룰상 현재 미배당 잔액은 131,470,400원이므로 실질 인수 0원 판단은 말소 조건 이행을 전제로 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 윤승열 보증금의 대위·승계 신고로 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.19 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 응찰가는 별도의 현장·거래가격 확인과 함께 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 보증금 361,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 233,600,000원이어서, 일반적인 경매라면 미배당 잔액 131,470,400원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 윤승열과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다.
그래서 현재 회차의 핵심 숫자는 “최저가 233,600,000원 + 인수 131,470,400원”이 아니라, 조건이 정상 이행된다는 전제하에 실질취득 233,600,000원 · 실질 인수 0원*입니다. 다만 이 안전성은 조건부입니다. 2회 유찰된 오피스텔이라는 점보다 더 중요한 것은 잔액 포기와 임차권 말소가 실제로 매각 조건대로 완결되는지를 확인하는 일입니다.
