이 물건은 최저가만 보면 시세 대비 50.4%로 강해 보입니다. 다만 박병남 임차인은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인이고, 최저가 기준 룰상 미배당 보증금은 90,164,000원입니다. 핵심은 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*, 확약이 깨지면 최저가 착시는 사라집니다.
인천지방법원 2025타경508500. 인천 서구 왕길동 타워팰리스6차 3동 303호, 전용 67.57㎡ 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 2억에서 2회 유찰되어 최저가가 9,800만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 등기부상 박병남 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 186,000,000원입니다. 전입일은 2020.04.29, 확정일자는 2020.04.01로, 말소기준으로 잡힌 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
정확히 말하면 이 물건은 대항력 인수형 구조입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 98,000,000원에 낙찰되더라도 임차인 배당 부족분 90,164,000원이 매수인 인수로 남고, 총부담은 188,164,000원 수준이 됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 근처로 고정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 되어 있어, 그 임차권등기에 한해서 실질 인수 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 669-1 타워팰리스6차 3동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 67.57㎡ · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김석진 (2020.05.27. 거래가 186,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,993,472원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류 4건, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 구조입니다. 그러나 박병남 임차인의 전입·점유는 2020.04.29이고 확정일자는 2020.04.01입니다. 형식상 임차권등기 자체는 2022.06.03로 말소기준 이후에 올라왔지만, 임대차의 전입·확정일자가 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박병남 | 제3층 제303호 67.57㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 186,000,000원 | 전입 2020.04.29 확정 2020.04.01 배당요구 2022.06.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
제공 데이터상 실제 임차인은 박병남 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation/is_guarantor 값은 false이므로, 이 보증금은 보증기관의 승계 중복신고로 합산할 항목이 아닙니다. 확약은 이 박병남 임차권등기에만 적용됩니다. 데이터상 별도 임차인은 없지만, 확약 범위 밖 점유자·전입자가 원본에서 확인되면 그 부분은 별도 인수위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 전제라면 싸고, 확약이 깨지면 평범해진다
타워팰리스6차는 총 44세대, 사용승인일은 2017.05.18입니다. 제공 데이터의 거래 7건 평균은 194,571,428원, 최저는 152,000,000원, 최고는 215,000,000원입니다. 확약이 유효해 실질 인수액이 0원이면 실질취득은 최저가와 같은 98,000,000원이고, 시세 평균의 50.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 64.16㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2024.08 | 72.89㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.12 | 72.89㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 72.96㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 194,571,428원 |
반대로 확약을 배제하면 현재 회차의 룰상 총부담은 188,164,000원입니다. 이는 실거래 평균 194,571,428원과 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 98,000,000원 하나가 아니라, 확약 전제 실질취득 98,000,000원과 확약 배제 총부담 188,164,000원을 동시에 놓고 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박병남 보증금 (우선변제) | 186,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,993,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 부족분은 90,164,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권등기에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보되, 확약서 원본·조건·말소 이행 여부 확인이 필수입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 착시
| 시나리오 | 낙찰 기준가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,000,000원 | 90,164,000원 | 188,164,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 119,034,800원 | 187,634,800원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,020,000원 | 139,244,360원 | 187,264,360원 |
이 표가 대항력 인수형 물건의 본질입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 187,264,360원~188,164,000원 근처에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “유찰되어 싸다”가 아니라, 확약으로 임차권등기가 실제 말소되는지가 가격 메리트의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 검단사거리역 남동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 검단사거리역이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2017.05.18입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 44세대 규모로 대단지는 아니며, 제공 거래 표본은 7건입니다. 가격 메리트가 있어도 오피스텔·소규모 단지 특성상 환금성은 별도 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 박병남 임차권등기와 보증금 부족분 전체에 적용되는지, 조건부인지, 매각 후 말소 절차가 명확한지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 최저가 98,000,000원 + 룰상 인수 90,164,000원 = 총부담 188,164,000원입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 총부담으로 해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 전입세대·점유 확인. 제공 데이터상 실제 임차인은 박병남 1명이고 확약 대상도 이 임차권등기입니다. 확약 밖 점유자·전입자가 있으면 별도 인수위험이 됩니다.
- 우선매수권 여부. 제공 데이터에는 전세사기피해자 우선매수권 표시는 없습니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 우선매수권 기재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·현황. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납, 점유 상태, 내부 상태가 수익성에 직접 영향을 줍니다. 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약 확인형”
이 물건의 결론은 단순합니다. 확약이 유효하면 실질취득 98,000,000원, 시세 평균 대비 50.4%로 가격 메리트가 큽니다. 하지만 확약이 불명확하면 대항력 임차인의 보증금 미배당 90,164,000원이 살아나고 총부담은 188,164,000원 수준이 됩니다. 즉 이 사건은 권리분석 초보자가 최저가만 보고 들어갈 물건이 아니라, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 임차권등기 말소 가능성을 원본으로 확인할 수 있는 사람에게만 열리는 물건입니다. 권리는 위험하지만, 확약이 진짜라면 가격은 강합니다. 그래서 종합 평가는 확약 검증 전제의 조건부 C입니다.
