서울남부지방법원 2025타경12105. 양천구 신월동 동선팰리스 8층 802호, 전용 21.98㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2022.05.30 사용승인된 지상 9층 철근콘크리트 구조이며, 소유자 허진무가 2022.08.06 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 근저당 선순위 구조가 아니라, 2024.09.05 등기된 백승범의 주택임차권과 2025.09.15 강제경매개시결정 사이의 선후관계입니다.
백승범은 2022.08.09 전입, 2022.08.10 점유개시, 2022.07.06 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며 보증금은 350,000,000원입니다. 등기상으로만 계산하면 최저매각가 204,800,000원에서 집행비용 3,667,200원을 뺀 201,132,800원이 임차인에게 배당되고, 148,867,200원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어집니다. 하지만 이 사건은 매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제802호 · 도로명 서울특별시 양천구 화곡로 90 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.98㎡ · 지상9층 중 8층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 허진무 · 2022.08.06 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 민간임대주택등기 | 2022.08.19 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 인수를 끊는다
데이터상 말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.05 백승범의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 실제로 임차인은 전입일 2022.08.09, 확정일자 2022.07.06, 점유개시 2022.08.10으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구도 했습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승범 · 건물의 전부 | 350,000,000원 | 2022.08.09 / 2022.07.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 반환청구권 포기·말소 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 백승범 보증금과 별개의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 분석할 임차보증금은 350,000,000원 한 건입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.70억’을 봐야 한다
동선팰리스의 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 337,857,142원입니다. 그러나 2022년 345,000,000원~360,000,000원대 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2024.12 한 건, 270,000,000원이고 최신 거래 역시 270,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래구간보다 22.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 22.65㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 21.98㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2022.08 | 22.65㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2022.08 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 22.65㎡ | 7 | 345,000,000원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득가는 204,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 270,000,000원의 75.9%입니다. 따라서 현 회차는 최근 거래와 비교하면 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 최근 가격 자체가 과거보다 22.7% 하락했으므로 “전체 평균 337,857,142원보다 39.4% 싸다”는 식의 평가는 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 기준은 3.38억원대 과거 평균이 아니라 2.70억원의 최근 거래와 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 백승범 보증금 | 350,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 백승범의 보증금 미배당액은 148,867,200원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 204,800,000원 | 148,867,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 163,840,000원 | 189,253,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 131,072,000원 | 221,563,008원 | 0원 |
즉 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 보증금 350,000,000원이 최저가보다 크지만, 매각조건상 잔액 반환청구가 포기되므로 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수가 늘어 실질취득가가 보증금에 고정되는 구조가 아닙니다. 확약 조건이 그대로 이행되는 한 실질취득가는 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재하는 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.30 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상 9층 건물의 8층 802호로, 위생·급배수·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 139.0㎡, 공시지가 5,318,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 가격 할인율과 별도로 거래 빈도와 매수층 폭을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 백승범 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 인수액을 중복 계산하지 말 것. 백승범이 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 350,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 337,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래수준은 이전 거래보다 22.7% 낮습니다. 현재 204,800,000원이 270,000,000원보다 낮다는 사실만으로 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.19 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 매각 이후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하고 매각조건의 실제 이행 여부를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건의 결론은 확약이 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 부담이 큰 사건입니다. 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 204,800,000원으로 배당하면 148,867,200원이 부족합니다. 일반 사건이었다면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지는 전형적인 고위험 구조입니다.
하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 결론이 달라집니다. 백승범과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 주된 인수위험은 실질 0원입니다. 따라서 가격 비교도 보증금 350,000,000원이 아니라 실질취득가 204,800,000원을 기준으로 해야 합니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 75.9%로 할인 구간입니다. 그러나 최근 시세는 과거보다 22.7% 하락했고, 최근 거래가 1건뿐이며, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 하락장 시세와 소규모 다세대의 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
