인천지방법원 2025타경508513. 부평구 청천동 380-29, 311동 지층비01호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김효영이며, 2023.12.29. 소유권이전등기가 접수됐고 원인은 2023.10.05. 매매, 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 과거 국민은행 근저당권은 2020.10.13. 해지로 말소됐습니다.

이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.03.31. 인천신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.04.09.과 2025.10.31. 국민건강보험공단 압류가 등기됐으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 압류는 소멸

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 정보가 없는 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 현장 점유관계까지 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다. 제공된 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도 체크 포인트입니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐, 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 36,750,000원으로 감정가 75,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 이 숫자를 그대로 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.

특히 본건은 지층 다세대주택이고 감정평가상 주위는 다세대주택·근린생활시설·공장·학교 등이 혼재합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭보다 실제 거래 가능한 가격과 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다. 현재 데이터에서 확정 가능한 것은 감정가 대비 49%라는 사실까지입니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)

현재 회차 36,750,000원 가정에서는 신청채권 33,235,399원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,453,101원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,061,500원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청천초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브 4층 건물 내 지층비01호. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 20m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 실거래 비교자료가 없어 가격대별 환금성을 숫자로 확인할 수 없습니다. 지층 다세대주택이라는 물건 특성과 2회 유찰 사실을 함께 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 36,750,000원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래 비교 없이 이를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2025.03.31. 강제경매개시결정을 기준으로 이후 국민건강보험공단 압류 2건이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
• 배당 변동 요인. 현재 예상배당은 집행비용 1,061,500원, 신청채권 33,235,399원, 소유자 잔여 2,453,101원으로 계산돼 있으나 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 지층 현장 상태. 지층비01호이므로 실제 채광·환기·습기·출입 동선과 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원으로 제시돼 있으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것

이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 현재 근저당은 없고, 2025.03.31. 강제경매개시결정을 기준으로 뒤의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다.

최저매각가 36,750,000원이 감정가 75,000,000원의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 여기에 2회 유찰, 지층 다세대주택, 임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 단순하지만, 가격 메리트와 점유 안전성은 추가 확인이 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 서두르는 유형은 아닙니다.