서울남부지방법원 2025타경12120. 강서구 화곡동 로얄하이츠 제5층 제502호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 확인되는 물건입니다. 현 소유자 윤종한은 2020.10.24. 매매를 원인으로 2020.11.16. 소유권을 취득했고 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 280,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 송승원의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.11., 확정일자는 2021.09.13., 전입·점유개시는 2021.10.13.이고 보증금은 280,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.14. 접수됐으며, 데이터상 말소기준으로 선언된 2024.10.23. 강서구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 당연히 없어지는 권리가 아니라 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12120 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.01㎡ · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인 | 2008.10.17. |
| 소유자 | 윤종한 · 2020.10.24. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 157,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
등기 순서만 놓고 보면 송승원의 임차권은 명백한 선순위입니다. 실제 배당표에서도 현재 매각가 157,184,000원에서 집행비용 3,000,576원을 제외한 154,183,424원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남은 125,816,576원은 통상 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송승원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.13. | 2021.09.13. | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
송승원은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인이자 현재 경매 신청채권자입니다. 이는 별도의 실제 임차인이나 별도의 280,000,000원 보증금이 추가로 존재한다는 뜻이 아니므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 후 실질취득’ 기준
확약이 없다면 선순위 임차보증금 미배당액을 더해야 하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이번 매각은 송승원 임차권의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수 0원, 실질취득 기준금액은 현재 최저매각가와 같은 157,184,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 60.01㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 60.59㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 60.01㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.01㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
가격 판단에서 우선할 수치는 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 2023.12 · 260,000,000원입니다. 확약 후 실질취득 157,184,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 현재 가격 자체는 최근 집계 시세보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,000,576원 |
| 1. 임차인 송승원 보증금 | 280,000,000원 | 154,183,424원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송승원 보증금의 미배당액은 125,816,576원이지만, 매각조건의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근. 단독주택·다가구·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 화곡역이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2008.10.17.입니다. 난방·위생·급배수·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 364.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 남동측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 잔액청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 존재하는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 송승원 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 280,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근·과거 거래 추세가 -8.6%이므로 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 10세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 4.9회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있으므로 매수 후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각은 예외다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서 미배당액 125,816,576원을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 그런 구조라면 최저가 157,184,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인 송승원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그 결과 실질취득 157,184,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 60.5%까지 내려옵니다.
다만 가격만으로 등급을 올리기에는 다세대 10세대 규모, -8.6% 하락 추세, 평균 4.9회 유찰이라는 환금성 신호가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리조건은 확약 덕분에 해소됐고 가격 차이도 크지만, 확약 원문 확인과 재매각 가능성 검토가 필수인 조건부 매력형으로 보는 것이 적절합니다.
