한 줄 평 대항력 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 다만 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 실거래 107,500,000원보다 높아, 유찰 할인처럼 보여도 시세 기준으로는 아직 부담이 있습니다.
감정가
310,000,000원
오피스텔
최저가
151,900,000원
감정가 49%
실거래 평균
107,500,000원
최근 1건
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
인천지방법원 2025타경508534. 인천 미추홀구 숭의동 정다운주택 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 3.1억이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.519억까지 내려왔습니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2023년 농협은행 근저당권이며, 이후 설정된 임의경매·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
그러나 할인율만 보면 안 됩니다. 최근 동일 면적 실거래는 107,500,000원 1건이며 현재 최저가는 실거래 대비 141.3%입니다. 경매 가격이 감정가 대비 낮아졌다는 사실과 시장 가격 대비 저렴하다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-17 정다운주택 주건축물제1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설 4호 및 공동주택 6세대 이용 중 |
| 소유자 | 유창수 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 299,678,262원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 2023년 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정·국세 및 지방자치단체 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다
동일 면적 매칭 실거래는 최근 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.93㎡ | 6 | 107,500,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 1건 | 107,500,000원 |
현재 최저매각가 151,900,000원은 실거래 평균 대비 44,400,000원 높고, 약 141.3% 수준입니다. 감정가 대비 절반 이하라는 숫자보다 실제 거래가격 대비 접근이 중요합니다.
⚠️ 환금성 주의 가온빌3차 관련 경매 통계는 평균 유찰 2회, 매각률 0%로 확인됩니다. 권리상 안전하더라도 시장에서 바로 소화되는 물건인지 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 인천한마음신용협동조합 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 부평신용협동조합 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 농협은행 근저당 | 340,800,000원 | 108,973,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
실거래 vs 현재 최저가
최저가는 실거래보다 높아 시세 메리트는 부족합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 가격 관점 현재 최저가 151,900,000원은 최근 실거래 107,500,000원 대비 높은 수준입니다. 추가 유찰 여부와 실제 시장 거래력을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천중앙여자고등학교 남측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공구상가·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장과 수인선 숭의역이 소재합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 2022년 준공, 위반건축물 사항 없음, 승강기·난방·위생설비 등을 구비합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 할인보다 최근 거래가격 대비 할인 여부를 우선 확인하세요.
- 추가 유찰 검토. 현재 가격은 실거래 대비 부담이 있어 추가 가격 조정 가능성을 살펴볼 필요가 있습니다.
- 임대 가능성. 오피스텔 특성상 업무·주거 수요와 실제 임대료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 권리상으로는 단순합니다. 인수해야 할 임차보증금도 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 경매의 승부는 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 최저가 1.519억은 최근 실거래 1.075억보다 높습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검토가 필요한 물건입니다.