서울남부지방법원 2025타경12127. 서울 강서구 화곡동 나인스퀘어 4층 402호 오피스텔입니다. 소유자 배성훈은 2022년 9월 20일 매매를 원인으로 거래가액 341,000,000원에 취득했고, 2022년 10월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 12월 15일 국의 압류입니다. 이후 김세호의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 김세호의 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 김세호는 2022년 10월 12일 전입, 2022년 9월 26일 확정일자, 2022년 10월 14일 점유개시로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금도 336,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 원래라면 배당되지 못한 잔액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형이지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 매각조건이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 매각조건이 핵심

임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명

정유진의 전입일은 2025년 4월 9일로 말소기준인 2023년 12월 15일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 점유부분과 보증금, 확정일자는 확인이 필요한 상태입니다. 특히 김세호·주택도시보증공사에 대한 포기·말소 조건은 정유진에게 적용되는 조건이 아니므로, 현장 점유 및 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다

감정가는 338,000,000원, 현재 최저매각가는 216,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 김세호 보증금 중 212,491,520원이 배당되고 123,508,480원이 남는 구조입니다. 다만 매각조건상 김세호 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국 압류 및 국민건강보험공단 압류의 실제 배당 영향은 입찰 전 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상9층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인은 2021년 8월 30일입니다.
• 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 김세호와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 정유진 점유 확인. 전입은 2025.04.09로 말소기준 이후지만 점유부분·보증금·확정일자가 확인 대상입니다. 실제 인도 상대방과 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 이후의 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 시세 별도 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 오피스텔 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 압류 배당 확인. 국 및 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 체납액과 배당순위를 최신 원본으로 확인하세요.
• 명도 준비. 보증금 인수 문제가 해소되더라도 현 점유자의 인도·명도는 별개의 절차이므로 점유상태를 확인하세요.

맺으며 — “3.36억 인수형처럼 보이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

등기와 임차관계만 처음 보면 상당히 부담스러운 사건입니다. 김세호는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금은 336,000,000원으로 현재 최저가 216,320,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에서 고정되므로 단순 유찰 할인은 의미가 크지 않습니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 김세호와 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 216,320,000원을 중심으로 보게 됩니다.

다만 완전한 무위험 사건으로 보기는 이릅니다. 확약 밖에 있는 정유진의 점유·보증금 확인, 말소기준 이전의 민간임대주택등기 처리, 국 및 국민건강보험공단 압류의 실제 배당 영향이 남아 있습니다. 또한 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 주된 보증금 인수위험은 조건부 해소, 나머지 권리·점유와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.

* 매각물건명세서상 김세호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용에 따른 판단입니다. 이 조건은 해당 임차인·승계분에 한정됩니다.