인천지방법원 2025타경508540. 인천 서구 마전동 ‘더원팰리스’ 1동 2층 204호, 전용 50.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명선이고, 권리분석의 기준점은 2022.10.28 설정된 경서농업협동조합 근저당권 채권최고액 222,000,000원입니다. 2023.07.28 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 37,200,000원과 2025.04.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 111,230,000원입니다. 예상배당에서는 경서농업협동조합도 채권최고액 전부를 회수하지 못하고 주식회사디지비캐피탈은 배당이 없는 구조지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가도 111,230,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1031-4 더원팰리스 1동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.59㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 중 2층 |
| 소유자 | 이명선 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경서농업협동조합 / 188,111,414원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
별도 신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 권리자료에는 매수인이 승계할 임차보증금이 잡혀 있지 않습니다. 2022.10.28 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사디지비캐피탈 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.08.13의 서인천신용협동조합 근저당권과 신탁등기는 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 48.4%
더원팰리스 전용 50.59㎡ 실거래는 제공 자료상 2건입니다. 최신 거래는 2024.03의 230,000,000원, 이전 거래는 2021.12의 324,000,000원입니다. 전체 평균은 277,000,000원이지만 과거의 높은 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 230,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 50.59㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 50.59㎡ | 3 | 324,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.59㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
현재 실질취득가 111,230,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원의 48.4%입니다. 감정가 227,000,000원보다도 크게 낮아진 회차라 가격 자체에는 여유가 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -29.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 277,000,000원을 기준으로 할인폭을 과장하기보다는 230,000,000원과 -29.0% 하락 추세를 함께 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 222,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 37,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 259,200,000원 중 예상배당은 108,872,780원, 미배당은 150,327,220원입니다. 현재 권리자료 기준 이 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 150,327,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 183,140,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 206,078,349원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 늘지만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 매수인의 권리인수 위험을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 마전중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 204호이며, 승강기·도시가스·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,922,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더원팰리스는 12세대이고 사용승인 관련 시점은 2021.08.03으로 제공돼 있습니다. 동일면적 실거래는 2건이며 최근 추세는 -29.0%여서 재매각 가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 신고 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2022.10.28 경서농업협동조합 근저당권이 기준이며, 2023.07.28 주식회사디지비캐피탈 근저당권은 후순위 소멸권리입니다.
- 시세 기준은 최신 거래. 전체 평균 277,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선하고, -29.0% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대·실거래 2건이라는 거래 구조상 현재 할인폭만으로 재매각 가격을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당 150,327,220원이 존재하지만 현재 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각조건, 점유관계와 실제 배당요건을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 여유는 크지만, 환금성은 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.28 경서농업협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 111,230,000원이 곧 실질취득가입니다.
가격 면에서는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 230,000,000원의 48.4%에 불과해 할인폭이 큽니다. 다만 실거래 흐름은 -29.0% 하락했고 거래 표본도 2건뿐입니다. 여기에 12세대 다세대라는 환금성 특성까지 겹치므로, 권리는 양호하고 가격 여유도 크지만 재매각 가능성과 실제 점유 확인은 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
