서울남부지방법원 2025타경12131. 화곡동 24-162 제6층 제604호로, 경매 용도표시는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔(공부상 용도)입니다. 현재 소유자는 음영민이고, 2018년 11월 9일 매매를 원인으로 2018년 12월 26일 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 65,000,000원입니다. 이번 경매는 채권자 강민교가 2025년 9월 16일 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 같은 강민교 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 19일, 확정일자는 2022년 2월 21일, 주민등록일자는 2022년 3월 25일, 점유개시일은 2022년 3월 26일이며 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 3월 28일 접수됐습니다. 이 임차권은 2025년 9월 16일 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-162 제6층 제604호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로14길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 9층 · 제6층 · 사용승인 1997.12.06 |
| 소유자 | 음영민 · 2018.12.26 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,500,000원 / 44,800,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민교 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.30억 임차권
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강민교 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 · 2022.02.21 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 86,406,400원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 강민교 본인의 임차권등기이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 1.30억
이 사건은 대항력 인수형이라 최저매각가격이 내려갈수록 매수인에게 남는 임차보증금 인수액이 반대로 커집니다. 현재 3회 유찰 회차에서 최저가는 44,800,000원이지만 예상배당 후 임차보증금 86,406,400원이 남습니다. 매수인의 실질취득 부담은 131,206,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 (51.2%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 86,406,400원 | 131,206,400원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 95,205,120원 | 131,045,120원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 28,672,000원 | 27,755,904원 | 102,244,096원 | 130,916,096원 |
즉 4회, 5회 유찰로 최저가가 35,840,000원, 28,672,000원까지 내려가도 인수액은 각각 95,205,120원, 102,244,096원으로 증가합니다. 보증금 130,000,000원 가운데 경매대금에서 실제 배당되지 않은 부분을 매수인이 떠안기 때문입니다. 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 임차인 강민교 보증금 | 130,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 강민교 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인과 신청채권자가 모두 강민교로 표시되며, 채권총액은 130,000,000원으로 계산돼 있습니다. 두 줄의 130,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 현재 회차 임차보증금 부족분 86,406,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔(공부상 용도)로 이용 중입니다. 경매 용도표시는 근린시설입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북동측 인근이며, 업무시설·오피스텔·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 중 제6층이며 사용승인일은 1997.12.06입니다. 도시가스 개별난방, 승강기와 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 9m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 255.0㎡, 공시지가는 5,532,000원/㎡입니다. 토지는 평지·정방형이고 주상기타 용도로 이용됩니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가를 보세요. 현재 최저가 44,800,000원에 미배당 보증금 86,406,400원을 더한 131,206,400원이 현재 회차의 핵심 부담입니다.
- 추가 유찰 효과를 오해하면 안 됩니다. 4회 유찰 시 인수 95,205,120원, 5회 유찰 시 102,244,096원으로 증가해 총부담은 약 1.30억원대에 머뭅니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일인 관계를 확인하세요. 강민교가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있고, 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다.
- 용도를 구분하세요. 경매 용도표시는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔(공부상 용도)입니다. 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 배당 원문을 대조하세요. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항·매각물건명세서·현황 및 배당 추정치를 토대로 하므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,480만원짜리 물건”이 아니다
세 번 유찰돼 최저가가 44,800,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 감정가 87,500,000원 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 가격 구조를 사실상 지배합니다. 현재 예상배당으로는 43,593,600원만 변제되고, 나머지 86,406,400원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 131,206,400원이고, 4회 유찰 시 131,045,120원, 5회 유찰 시에도 130,916,096원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 올라가는 구조라서 최저가 자체는 가격판단의 기준이 되기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰가와 인수보증금을 합쳐 실제 얼마를 부담하느냐입니다.
