70,000,000원
서울남부지방법원 2025타경12131. 강서구 화곡동 제6층 제604호로, 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔(공부상 용도)로 이용 중입니다. 현 소유자 음영민은 2018년 12월 26일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 임차권자 강민교가 130,000,000원을 청구해 신청한 강제경매입니다.
핵심은 말소되는 담보권이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 강민교는 2022년 2월 21일 확정일자를 받고, 2022년 3월 25일 주민등록을 마친 뒤 2022년 3월 26일 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2024년 3월 28일 마쳐졌고, 배당요구도 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-162 제6층 제604호 · 서울특별시 강서구 까치산로14길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(공부상 용도) · 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 1997.12.06 |
| 소유자 | 음영민 (2018.12.26. 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,500,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민교 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액이 남는다
과거 등기된 전세권·근저당권·가압류·압류에는 각각 후속 말소기록이 있습니다. 1998년 한국건강관리협회 전세권은 2003년 3월 31일 말소됐고, 2002년 국민은행 근저당권은 2011년 8월 9일 말소됐습니다. 박성배의 90,000,000원 가압류와 강서구·국민건강보험공단 압류도 모두 해제·말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 2024년 3월 28일 등기된 강민교의 임차권입니다. 전입일 2022년 3월 25일이 제공된 말소기준일 2025년 9월 16일보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재됐습니다. 현재 최저가 70,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,660,000원을 뺀 68,340,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 61,660,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민교 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.03.25 2022.02.21 | 대항력 있음 우선변제권 61,660,000원 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 매수인이 인수할 잔액은 그만큼 늘어납니다. 따라서 최저매각가만 떨어질 뿐, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 약 131,000,000원 수준으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 61,660,000원 | 131,660,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 75,408,000원 | 131,408,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 86,406,400원 | 131,206,400원 |
현재 회차에서 3회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 70,000,000원에서 44,800,000원으로 내려가지만, 실질취득액은 131,660,000원에서 131,206,400원으로만 변합니다. 즉 유찰이 반복돼도 인수액이 증가하므로 가격 메리트가 실질적으로 커지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 강민교 보증금 | 130,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 한국건강관리협회 전세권 | - | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 박성배 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 강민교 경매신청채권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 70,000,000원이 집행비용 1,660,000원과 임차인 배당 68,340,000원으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 61,660,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 과거 전세권·근저당권·가압류에는 등기상 후속 말소기록이 있으므로 현존 권리 여부는 원본 등기와 배당요구 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔 용도로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 9층 규모의 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북동측 인근으로, 업무시설·오피스텔·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 화재탐지·화재경보설비, 승강기 및 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 정방형 토지로 북동측 약 9m 포장도로에 접하며, 공시지가는 1㎡당 5,532,000원입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 70,000,000원에 인수예상액 61,660,000원을 더한 131,660,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 75,408,000원·86,406,400원으로 증가해 실질취득은 약 131,000,000원으로 유지됩니다.
- 임대차 실질 확인. 신청채권자와 임차권자가 강민교로 동일하므로 계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실과 임대차 종료 경위를 대조해야 합니다.
- 배당금 재산정. 집행비용·당해세·배당순위 변동에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기록 대조. 과거 전세권·근저당권·가압류·압류는 말소기록이 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 이용 가능성 확인. 근린시설로 분류되고 오피스텔 용도로 이용 중이므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 용도와 실제 사용의 적합성을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 명도 대상이 누구인지 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
표면상 최저매각가는 70,000,000원으로 감정가 87,500,000원의 80%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 61,660,000원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 131,660,000원으로 감정가의 150.5%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 56,000,000원이나 44,800,000원으로 내려가더라도 인수액이 함께 늘어나 실질취득액은 각각 131,408,000원과 131,206,400원입니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 물건”입니다. 과거 권리의 말소 여부보다 강민교 임차권의 대항력, 배당 부족분과 임대차 실질을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.