서울남부지방법원 2025타경12150. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 제2층 제202호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 274,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 175,360,000원입니다. 소유자는 김현빈으로, 2024.05.29. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 245,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 등기상 임차권자 이다혜는 임차보증금 245,000,000원, 전입 2023.04.07., 확정일자 2023.03.10.으로 제공된 말소기준 2025.09.18.보다 앞섭니다. 현재 회차 배당표대로라면 172,104,960원을 배당받고 72,895,040원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 이다혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이다혜 부분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
반면 ZENG XUAN은 전입일과 확정일자가 모두 2025.03.13.로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 점유자는 확약 대상인 이다혜와 분리해서 봐야 하며, 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 175,360,000원만을 실질취득액으로 놓고 ‘시세보다 싸다’고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제202호 · 서울특별시 강서구 곰달래로27길 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1, 주방1, 발코니1) · 단지형다세대 · 제2층 제202호 |
| 전용면적 | 29.39㎡ |
| 소유자 | 김현빈 (2024.05.29. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
등기부상 2021.01.15. 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,026,700,000원이 있었지만 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준은 2025.09.18. 강제경매개시결정입니다. 이다혜의 주택임차권등기는 2024.06.27.로 그보다 앞서기 때문에 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소로 실질 인수는 0원*입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.07 | 2023.03.10 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| ZENG XUAN | 미상 | 2025.03.13 | 2025.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 매각조건에 기재된 주택도시보증공사의 승계는 이다혜 보증금 권리의 승계이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 67.6% 할인보다 먼저 볼 것
에스케이파크리움(157-21)의 면적 매칭 실거래는 8건이며 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 259,375,000원입니다. 최신 거래는 2024.06. 246,000,000원, 실거래 최저는 245,000,000원, 최고는 299,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,360,000원은 최근 12개월 평균의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2024.06 | 29.79㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.39㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 29.39㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2023.11 | 29.39㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 259,375,000원 |
수치만 보면 175,360,000원은 실거래 최저 245,000,000원과 최신 거래 246,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 비교는 이다혜 확약을 정상 이행하고 ZENG XUAN의 추가 인수액이 없다는 경우에만 실질취득액과 가까워집니다. ZENG XUAN의 보증금이 확인되면 실질취득액은 낙찰가 + 그 인수액으로 다시 계산해야 하므로, 현재 단계에서는 67.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차인 이다혜 보증금 | 245,000,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이다혜 미배당액은 72,895,040원입니다. 그러나 매각조건상 이다혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이다혜 부분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 계산에는 ZENG XUAN의 보증금이 포함돼 있지 않으므로 전체 인수액은 확정되지 않습니다.
④ 회차가 내려가도 무엇이 달라지는가
| 회차 | 매각가 | 이다혜 계산상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 175,360,000원 | 72,895,040원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,288,000원 | 107,476,032원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 112,230,400원 | 135,140,826원 | 실질 0원* |
이다혜만 놓고 보면 유찰이 거듭될수록 배당 부족분은 커지지만, 매각조건에 따른 포기·말소가 적용되므로 그 부족분이 그대로 매수인 실질 부담으로 이어지지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 회차보다 더 중요한 확인사항은 확약 밖 ZENG XUAN의 보증금·점유관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,827,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.3회, 낙찰률 12.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ZENG XUAN 보증금 확인. 보증금 미상인 점유자이므로 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본에서 보증금과 점유범위를 우선 확인해야 합니다.
- 확약 조건 원문 확인. 이다혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사의 승계는 이다혜 보증금 권리의 승계입니다. 이다혜 245,000,000원과 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 175,360,000원은 최근 12개월 평균 259,375,000원의 67.6%이나, ZENG XUAN의 미상 인수액이 확인돼야 최종 실질취득가 비교가 가능합니다.
- 시세 원본 대조. 제공된 최신 거래가 2024.06.이므로 입찰 시점의 실제 거래환경과 차이가 있는지 원본 실거래를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 제한사항을 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 274,000,000원에서 2회 유찰돼 175,360,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 이다혜의 임차보증금 245,000,000원도 현재 회차 기준 72,895,040원이 미배당되지만, 매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 이다혜 부분은 실질 인수 0원*입니다.
문제는 그 확약 밖에 있습니다. ZENG XUAN은 전입·확정일자가 2025.03.13.이고 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 금액이 확인되지 않는 한 175,360,000원을 최종 실질취득액으로 확정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균 대비 67.6%라는 할인율은 분명 눈에 띄지만, 미상 임차인 확인이 가격 판단보다 먼저입니다. 주된 임차권 리스크는 조건부로 정리됐고, 남은 승부처는 ZENG XUAN의 권리와 보증금 확인입니다.
