인천지방법원 2025타경508577. 미추홀구 도화동 ‘주안역미추홀더리브’ 103동 804호, 전용 약 84.9㎡대 아파트입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 소유자 곽건 씨가 2023년 12월 19일 거래가 461,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권 441,100,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금이나 대항력 임차인 리스크는 0원으로 봅니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 1회 유찰로 최저가가 323,400,000원까지 내려오며 실거래 평균 385,360,000원의 83.9% 수준이 됐습니다. 다만 최근 실거래가 297,000,000원부터 442,500,000원까지 넓게 분포하므로, 단순 평균만 보고 공격적으로 들어가기보다 층·향·상태를 가격에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 1040 주안역미추홀더리브 제103동 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9035㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 내 8층 |
| 소유자 | 곽건 (2023.12.19. 거래가 461,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 323,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 432,330,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다. 말소기준은 2023.12.19. 신한은행 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리분석상 핵심 리스크는 낮지만, 국 압류가 있어 실제 배당에서는 당해세 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 및 인수관계
| 구분 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
임차인 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가와 같은 323,400,000원입니다. 즉 “최저가 + 인수액” 기준으로도 323,400,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 보면 됩니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트는 생겼다
같은 단지(주안역미추홀더리브, 345세대·2023.08.28. 사용승인) 전용 83.86~84.9㎡대 최근 실거래 10건입니다. 2024년 2월부터 2025년 10월까지의 거래로, 평균은 385,360,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.84㎡ | 8 | 442,500,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 23 | 428,000,000원 |
| 2025.03 | 84.84㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 83.86㎡ | 16 | 306,100,000원 |
| 2024.02 | 83.86㎡ | 16 | 297,000,000원 |
| 2024.02 | 84.84㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 385,360,000원 |
현재 최저가 323,400,000원은 실거래 평균 대비 83.9%입니다. 감정가 462,000,000원은 실거래 최고가 442,500,000원보다도 높아 신건 가격은 부담스러웠 실거래 최고가 지만, 1회 유찰 후에는 평균가 대비 할인 구간으로 내려왔습니다. 다만 실거래 최저가 297,000,000원도 존재하므로, “평균 대비 저렴”과 “무조건 안전마진 충분”은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,327,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 441,100,000원 | 318,072,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 323,400,000원으로 매각되면 집행비용 추정액 5,327,600원을 제외한 318,072,400원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 123,027,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 중 8층 804호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지는 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 2023.08.28. 사용승인된 345세대 단지로 신축급 장점은 있으나, 최근 실거래가 297,000,000원~442,500,000원으로 넓게 벌어져 가격 설정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액이 없으므로 현재 회차 실질취득가는 323,400,000원입니다. 이 금액을 실거래 평균 385,360,000원, 실거래 하단 297,000,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 임차인 없음 확인. 대항력 임차인 보증금 인수는 없지만, 현장 점유 상태와 전입·확정일자 관련 원본 확인은 입찰 전 필수입니다.
- 압류 확인. 국 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위 변동 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 감정가 462,000,000원은 최근 실거래 최고가 442,500,000원을 웃돕니다. 현재 회차라도 하단 거래를 감안해 무리한 상향 응찰은 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하단 거래’까지 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 깔끔합니다. 2023.12.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 후 최저가 323,400,000원은 실거래 평균 385,360,000원의 83.9%라 숫자상 할인은 분명합니다. 다만 최근 거래 하단이 297,000,000원까지 내려온 기록이 있어, 평균 대비 할인만으로 충분하다고 단정하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 신축급 단지의 장점보다, 하단 실거래를 얼마나 냉정하게 반영하느냐입니다.
