서울남부지방법원 2025타경12172. 금천구 가산동 금강노블레스 101동 803호로, 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황이 주거용이라고 적혀 있습니다. 소유자 김연희는 2020년 매매를 원인으로 거래가액 263,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 낮아진 사실 자체가 아니라, 보증금 276,150,000원의 대항력 임차권을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다.
이현아의 주민등록·점유개시는 2022.08.23, 확정일자는 2022.08.01입니다. 데이터상 말소기준은 2023.08.30 부천세무서장의 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 이현아는 대항력 있는 임차인이고 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분 99,627,760원이 원칙적으로 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 사건은 그 일반 규칙을 뒤집는 확약 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제13층 건물 내 제8층 제803호 · 현황 주거용 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 김연희 (2020.08.24 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현아 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.08.23 확정일자 2022.08.01 | 276,150,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 |
| 주택도시보증공사 보증기관 승계 | 이현아 권리 승계 | 중복 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | 승계 신고 | 승계 · 확약 |
보증기관 승계 신고는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 다시 더해서 계산하면 안 되고, 이 사건의 실제 임차인은 이현아 1명으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 이현아의 보증금 권리를 대위·승계한 중복 신고입니다.
③ 말소기준과 선후관계
데이터상 말소기준은 2023.08.30 압류입니다. 이현아의 주민등록·점유개시일 2022.08.23이 그보다 앞서므로, 등기 시점이 2024.01.05라고 해서 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다. 이후 2025.09.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한편 갑구에는 2022.11.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 이는 말소기준보다 앞선 등기이고 데이터에 매각으로 소멸한다는 판단이 따로 표시되어 있지 않으므로, 금전 인수액과 별개로 매각 후 효력과 등록 상태는 원본 등기·관계기관 자료로 재확인할 필요가 있습니다.
④ 현재 회차 예상배당 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 이현아 보증금 | 276,150,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 276,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구는 임차보증금 승계와 연결된 신고이므로 이현아 보증금과 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 데이터상 일반 계산에서는 이현아의 미배당액 99,627,760원이 매수인 인수로 잡히지만, 본 건의 매각조건상 확약이 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 281,000,000원, 현재 최저가는 179,840,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 거래 시세와 직접 대조할 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 대항력 임차인이 있는 유형이므로 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 규칙상 인수액은 99,627,760원, 3회 유찰 시 계산액은 135,092,208원, 4회 유찰 시에는 163,463,766원입니다. 즉 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되는 본 건에서는 해당 임차인 부담이 실질 0원으로 정리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 세일중학교 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업업무용 건물·중소규모 공장·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 8층이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 도시가스 개별난방·시스템에어컨·승강기·기계식주차시설·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이고, 동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이현아와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 확약 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 규칙상 99,627,760원의 인수 계산액이 발생하므로, 이 조건은 입찰 여부를 좌우하는 핵심입니다.
- 중복신고 합산 금지. 주택도시보증공사는 실제 두 번째 임차인이 아니라 이현아 보증금 권리의 승계인입니다. 보증금 276,150,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·등록 상태를 등기부와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 276,150,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 179,840,000원이므로 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 실제 일반 계산에서도 현재 회차의 미배당 보증금은 99,627,760원입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 이현아와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원으로 바뀝니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인이 있으나 확약 조건으로 주된 인수 위험 해소”입니다. 다만 민간임대주택등기와 확약 조건의 최종 적용 여부를 원본으로 확인해야 하고, 현재 실거래 시세 비교가 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리는 조건부로 정리 가능, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
