인천지방법원 2025타경508647. 연수동 메카리움 8층 801호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 60,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 42,000,000원입니다. 권리의 기준은 2015.05.21 동양생명보험주식회사 근저당권 39,000,000원이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
핵심은 임차권등기입니다. 안형진의 임차보증금은 67,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2020.11.13, 확정일자는 2020.10.29입니다. 하지만 전입일이 말소기준권리인 2015.05.21보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정되고, 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 최저가만 놓고 본 실질취득액은 42,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 593-8 메카리움 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 8층 801호 30.53㎡ 전부 · 철근콘크리트조 11층 중 8층 |
| 소유자 | 권순일 (2020.11.27. 거래가 67,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안형진 / 67,267,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발행 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸, 임차권은 후순위
말소기준은 2015.05.21 을구 7번 근저당권입니다. 이후 등재된 2021.05.03 근저당권, 2022.01.24 국민건강보험공단 압류, 2022.11.17 주택도시보증공사 가압류, 2023.12.19 안형진 임차권등기, 2025.04.09 강제경매개시결정, 2025.04.30 서울특별시 압류, 2025.10.15 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 · 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안형진 | 8층 801호 30.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.13 · 확정 2020.10.29 · 배당요구 2023.12.19 | 67,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당요구 승계 아님 |
안형진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 전입일 2020.11.13이 말소기준권리 2015.05.21보다 뒤이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 보증금 67,000,000원을 최저가에 더해 실질취득액을 67,000,000원으로 고정하는 구조가 아니라, 실질취득액은 최저가 42,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 채권자 총 배당 | 5,267,267,900원 | 40,844,000원 |
| 신청채권자 · 안형진 | 67,267,900원 | 0원 |
| 총 미배당 | 5,226,423,900원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 42,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 제공된 회차별 계산의 공통 결론은 매수인 인수 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 “연수역” 남동측 인근의 “메카리움” 8층 801호입니다. 주변은 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 8층 801호입니다.
- 설비. 승강기 및 상·하수도설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 가장형 토지로서 업무시설, 근린생활시설, 위락시설의 부지로 이용 중이며, 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 임차인 판정과 회차별 계산은 인수 0원입니다. 다만 명세서의 임차권 인수 문구와 충돌하므로 원문 대조 없이 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득액은 최저가 42,000,000원입니다. 보증금 67,000,000원을 더한 금액으로 계산하지 않습니다.
- 관계인 확인. 임차인 안형진과 신청채권자 안형진이 동일 이름으로 나타납니다. 계약서, 점유관계, 임차권등기 경위 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 복수로 확인됩니다. 당해세가 있으면 예상배당과 명도 협상 구도가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 사용 상태를 관리사무소와 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항의 정리 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 법원 비치 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
숫자만 보면 감정가 60,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 42,000,000원, 매수인 인수 0원입니다. 임차인 안형진도 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 이 기준에 따르면 실질취득액은 42,000,000원이 맞습니다.
하지만 이 사건은 권리표현이 깔끔하지만은 않습니다. 명세서의 임차권 인수 문구, 경매신청 채권자와 임차인의 동일 이름, 국세·지방세 압류 5건, 신청채권자 예상배당 0원이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아진 점은 장점이지만, 입찰 전 원본 대조와 관계인 확인을 끝내야만 들어갈 수 있는 C급 주의 물건입니다.
