서울남부지방법원 2025타경12177. 금천구 시흥동 한솔시티빌 5층 504호의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 ‘대항력 있는 임차인이 있으니 무조건 보증금을 인수한다’에서 끝내면 틀립니다. 김정환의 전입·점유개시일은 2022.04.18이고 확정일자는 2022.03.28로, 말소기준인 2023.05.16 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조라면 배당으로 채우지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 96,256,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,132,608원을 제외한 94,123,392원이 임차인에게 배당되고, 보증금 177,000,000원 중 82,876,608원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 김정환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 그 조건이 실제 매각조건대로 이행된다면 김정환 관련 미배당액은 실질 0원으로 봅니다. 이 포기·말소 조건은 김정환과 명세서상 승계인 주택도시보증공사에 한정되며, 그 밖의 별도 점유자나 다른 권리까지 자동으로 면제하는 것은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 김정환 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제504호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로50마길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 김태원 (2020.04.20. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 96,256,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 위반건축물 | 철골조 판넬지붕 · 주거용 · 11.9㎡ · 발생연도 2021년 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수는 조건부로 해소
말소기준은 2023.05.16. 갑구 3번 압류입니다. 김정환은 그보다 앞선 2022.04.18. 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 有, 2022.03.28. 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권 有입니다. 이후의 2023.07.20. 압류, 2024.04.26. 주택임차권, 2025.09.18. 강제경매개시결정, 2025.09.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 2022.03.28 | 177,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 기재 |
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 96,256,000원으로 감정가 188,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 사건에서 가격 메리트 여부는 실질취득액 96,256,000원을 실제 다세대 거래가격과 비교해야 판단할 수 있는데, 현재 분석 범위에서는 그 비교를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,132,608원 |
| 1. 임차인 김정환 보증금(우선변제) | 177,000,000원 | 94,123,392원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정환 보증금의 부족분은 82,876,608원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 조건이 적용돼 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 3건과 관련해 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있으나, 김정환·주택도시보증공사의 포기 조건이 이행된다면 그 미배당 증가분 역시 해당 임차보증금 반환청구의 실질 인수로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 5층 504호입니다.
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m 내외, 동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·공동현관보안·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 철골조 판넬지붕 주거용 11.9㎡ 제시외 건물이 위반건축물로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 다세대주택이고 위반건축물도 존재합니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 경쟁력은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김정환 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 최종 명세서를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 최저가 96,256,000원 + 실질 인수 0원 = 96,256,000원입니다. 룰상 미배당 82,876,608원을 다시 더해 179,132,608원으로 계산하면 확약 효과를 이중 반영하지 못한 계산이 됩니다.
- 시세 선확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대 실거래와 실질취득 96,256,000원을 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 위반건축물 11.9㎡. 제시외 건물이 매각에 포함되더라도 위반건축물 기재 자체는 별도의 리스크입니다. 현황·원상회복 가능성·행정상 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문 등에 의존했습니다. 확인된 실제 임차인은 김정환 1명이지만 현재 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 압류 3건 중 당해세 또는 선순위 배당에 영향을 줄 금액이 있는지 확인해 실제 배당구조와 말소 여부를 최종 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획·제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 매각 당일 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 계산을 뒤집는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 177,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 96,256,000원이므로, 낙찰가를 낮출수록 매수인 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 82,876,608원, 4회 유찰 시 101,781,286원, 5회 유찰 시 116,905,029원의 미배당액을 보여줍니다.
그런데 이 물건은 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다. 해당 조건이 이행되는 한 현재 회차의 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 96,256,000원입니다. 다만 이것이 곧 ‘96,256,000원에 사면 싸다’는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐으며, 11.9㎡ 위반건축물과 점유·세금 확인 과제도 남아 있습니다. 권리의 가장 큰 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격과 물건 자체 리스크는 아직 검증이 필요한 사건입니다.
