112,700,000원
인천지방법원 2025타경508679. 미추홀구 숭의동 골드프라임 14층 1401호, 전용 81.616㎡ 전부가 대상인 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인의 선순위 대항력이 먼저입니다. 홍두현은 2020.10.22 확정일자를 받고 2020.11.19 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2022.06.03 압류보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원이고 배당요구도 했지만 현재 최저가 가정 배당으로는 110,322,200원만 회수돼 119,677,800원이 부족합니다.
즉 최저가 112,700,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질 부담은 232,377,800원으로, 최근 12개월 거래 평균 199,000,000원의 116.8%, 최신 거래 190,000,000원의 122.3%입니다. 더 유찰돼 낙찰가격이 내려가더라도 홍두현에게 배당되지 않는 금액이 커져 총 부담은 보증금 부근에서 크게 떨어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 169-25 골드프라임 14층 1401호 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 14층 1401호 81.616㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2016.06.20 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.11.20 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
등기상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 1,800,000,000원과 농협은행 근저당 96,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2022.06.03 남동세무서장 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 2025.04.18 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 확인 대상 2명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍두현 | 14층 1401호 81.616㎡ 전부 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.11.19 2020.10.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 미배당 인수 가능 현재 119,677,800원 |
| 김효준 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 판정 보류 보증금·전입 확인 필요 |
홍두현 외에도 현황조사와 매각물건명세서에 김효준이 확인됩니다. 김효준은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김효준의 점유관계까지 해소한다는 내용도 확인되지 않으므로 이 위험은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 49% 최저가의 착시
골드프라임은 26세대, 사용승인일 2016.06.20의 오피스텔입니다. 최근 12개월 거래는 4건 평균 199,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.01 190,000,000원입니다. 전체 거래 평균 215,300,000원보다 최근 12개월 평균이 낮으며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -12.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.92㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.74㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2025.06 | 81.62㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 84.74㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 199,000,000원 |
최저가 112,700,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 56.6%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 그 숫자로 판단하면 안 됩니다. 홍두현의 현재 예상 미배당액 119,677,800원을 합치면 실질취득 232,377,800원이 되어 최근 12개월 평균 199,000,000원보다 16.8% 높고, 최신 거래 190,000,000원보다 22.3% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 홍두현 보증금 | 230,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 홍두현 보증금의 미배당액은 119,677,800원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 대상은 지하1층/지상14층 건물의 14층 1401호입니다.
- 입지. 숭의2동행정복지센터 남서측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 7m 포장도로와 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,793,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금성. 골드프라임은 26세대이며 최근 거래 추세가 과거 대비 -12.0%, 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 112,700,000원 + 119,677,800원으로 실질취득 232,377,800원입니다.
- 홍두현 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기와 미배당 보증금 인수까지 제거하는지 원문 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 김효준 관계 확인. 전입일·보증금·점유부분이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 199,000,000원, 최신 거래 190,000,000원이며 최근 대 과거 추세는 -12.0%입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 홍두현 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 크게 떨어지지 않습니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 부근으로 고정된 총비용”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 230,000,000원짜리를 112,700,000원에 산다는 생각입니다. 홍두현의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 예상배당 후에도 119,677,800원이 남습니다. 이를 포함하면 실질취득은 232,377,800원으로 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 모두 넘어섭니다.
또한 시장은 최근 과거 대비 -12.0% 하락 추세이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐으며 골드프라임 경매물건 평균도 2.7회 유찰입니다. HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 핵심 변수지만, 현재 기재만으로 대항력 포기까지 확정해 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다. 여기에 김효준의 전입·보증금도 미상입니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가보다 확약 원문과 실제 인수액 확인이 먼저”입니다.
