서울남부지방법원 2025타경12186. 화곡동 대성아트빌 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 임차권 금액만 보고 “1억 원 넘게 인수한다”고 결론 내리면 안 된다는 점입니다. 임차인 류다혜는 2019년 6월 26일 전입했고, 말소기준권리인 이영현 근저당은 2021년 10월 6일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
현재 최저매각가 193,280,000원에서 집행비용 3,505,920원을 제외하면 임차인에게 189,774,080원이 배당되고, 단순 계산상 보증금 부족액은 108,225,920원입니다. 보통의 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 확약 조건이 있습니다. 류다혜와 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 이행되는 한 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-17 대성아트빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 37.45㎡ · 지상 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김대열 (2021.09.29. 거래가액 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 193,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 승부처
말소기준권리는 2021.10.06. 설정된 이영현 근저당권 169,000,000원입니다. 국민행복기금 가압류, 강서구 압류, 광주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 류다혜는 임대차계약일 2019.05.10., 확정일자 2019.05.28., 점유개시 2019.06.25., 주민등록 2019.06.26.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.16.이지만 그 이전부터 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류다혜 | 298,000,000원 | 2019.06.26 / 2019.05.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 성립 시 실질취득 기준
이 사건은 대항력 임차인이 있으므로 원칙적인 인수형이라면 최저가만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다. 다만 이 물건은 확약 조건 이행 시 임차인 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 최저매각가 193,280,000원으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 37.45㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 평균 | 37.45㎡ | 1건 | 298,000,000원 |
제공된 동일 면적 실거래는 1건이며 거래가는 298,000,000원입니다. 제공 시세 지표의 최근 12개월 평균도 298,000,000원, 현재 최저가 대비 비율은 64.9%입니다. 확약 조건이 실제로 이행돼 인수가 0원이 된다면 가격만 놓고는 감정가 302,000,000원과 확인 실거래 298,000,000원보다 낮은 구간입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이어서 일반적인 시세 판단에는 표본 한계가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,505,920원 |
| 1. 임차인 류다혜 보증금 | 298,000,000원 | 189,774,080원 |
| 2. 근저당 · 이영현 | 169,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 15,318,803원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 15,502,745원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류다혜의 미배당 보증금은 108,225,920원입니다. 통상의 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 본건은 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북동측 인근이며, 주변은 대부분 다세대주택과 일부 단독주택으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2019.01.09.입니다. 승강기·난방·급배수·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 북측 및 동측으로 폭 약 4미터와 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 대성아트빌은 13세대이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 33.33%입니다. 동일 면적 실거래 표본도 1건으로 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 류다혜와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 현재 배당표상 부족분 108,225,920원은 원칙적 인수 계산액입니다. 확약 조건 이행 시 이를 낙찰가에 다시 더해 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
- 누수·곰팡이 확인. 의견서상 복구비용 15,250,000원. 현장 상태, 누수 원인, 공용부·전유부 책임 범위를 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 확인된 동일 면적 실거래가 1건이므로 298,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부와 임차권 말소 조건을 등기부·매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건은 숫자만 보면 보증금 298,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 108,225,920원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 류다혜와 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 최저가 193,280,000원은 확인 실거래 298,000,000원 대비 64.9% 수준으로 내려와 있습니다. 다만 대성아트빌은 13세대이고, 확인 실거래는 1건뿐이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 누수·곰팡이 복구비용 15,250,000원 의견서까지 있습니다. 결론은 “권리상 큰 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약 이행 확인과 누수 하자 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
