인천지방법원 2025타경508681. 스마트리더스타운 2층 202호, 전용 66.45㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자 유지성은 2021.05.21. 소유권이전을 받았고 등기부상 거래가액은 213,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.06.07. 남동세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 이후 남동구 압류, 주택도시보증공사 가압류 1,999,000,000원, 강제경매개시결정, 국 압류가 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준만 보고 “후순위 권리는 전부 소멸하니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인 쪽이 별도입니다. 박지환은 주민등록일자·점유개시일자가 2021.04.30.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.17.에 갖췄습니다. 보증금은 213,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 원래라면 현재 최저가에서는 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 박지환 항목의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 전용 66.45㎡ · 17층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.06.07. 국 압류입니다. 등기부상 이후의 압류·가압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계는 별도 판단입니다. 실제 임차인으로 잡힌 사람은 임병화·유현영·박지환 3명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병화 | 2018.09.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유현영 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 박지환 | 2021.04.30. | 213,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
특히 임병화는 등기부상 과거 소유자이자 2018.07.31. 설정된 농협은행 근저당의 채무자와 동일명입니다. 제공 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 실제 임대차가 성립했는지, 보증금이 존재하는지, 현재 점유가 이어지는지는 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 65.2%지만 ‘실질취득’은 아직 미정
스마트리더스타운의 거래자료는 10건이며 전체 평균은 194,300,000원입니다. 그러나 2021~2022년의 242,000,000원·210,000,000원·265,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 154,750,000원, 최신 거래는 2026.05. 154,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -24.2%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.45㎡ | 7 | 154,500,000원 |
| 2026.02 | 66.45㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 64.6㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2024.08 | 66.45㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2022.09 | 66.45㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2022.03 | 66.45㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 64.16㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 66.45㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 154,750,000원 |
현재 최저가 100,940,000원은 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 하지만 이를 곧바로 “시세보다 싸다”로 결론내리면 안 됩니다. 박지환의 실질 인수는 확약으로 0원이지만 임병화·유현영의 승계액이 미상이라, 최종 실질취득은 100,940,000원 이상에서 얼마가 더해질지 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 박지환 보증금 | 213,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박지환 보증금 미배당액은 114,273,160원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 박지환에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 각주는 박지환에게만 적용되며 임병화·유현영의 미상 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 진행되면 배당표상 박지환의 룰상 미배당액은 증가합니다. 3회 유찰 시 매각가 70,658,000원에서 144,013,844원, 4회 유찰 시 매각가 49,460,600원에서 164,829,691원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 역시 박지환 항목은 확약으로 실질 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰가가 내려갈수록 실질취득을 다시 결정하는 변수는 박지환이 아니라 확약 밖 미상 임차인입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 17층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 동유형 공동주택 등 주거용 부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 인천도시철도1호선 간석오거리역이 도보권에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 기계식주차시설, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,695,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 스마트리더스타운은 22세대, 2018.04.10. 준공이며 거래자료는 10건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 추세는 -24.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박지환 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 주택임차권등기의 말소와 인수 해소를 담는지 원문 범위를 확인해야 합니다.
- 임병화 보증금 확인. 전입일 2018.09.04.는 말소기준 2022.06.07.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 과거 소유자·채무자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 유현영 권리 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감과 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 중심. 전체 평균 194,300,000원보다 최근 12개월 평균 154,750,000원과 최신 154,500,000원을 우선하고, -24.2% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 응찰가는 총취득 기준. 100,940,000원이라는 최저가가 아니라 낙찰가에 확약 밖 임차인 인수액이 더해진 실질취득가를 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — “박지환 0원”과 “사건 전체 인수 0원”은 다르다
이 사건은 표면적으로는 감정가 206,000,000원에서 최저가 100,940,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 154,750,000원의 65.2%에 불과합니다. 하지만 최근 가격 추세가 -24.2%이고, 무엇보다 실질취득가가 아직 확정되지 않았습니다.
보증금 213,000,000원의 박지환은 원래 대항력 인수형의 핵심 위험이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박지환 항목은 실질 0원입니다. 반면 임병화는 보증금이 미상이고 말소기준보다 빠른 전입이 확인되며, 유현영 역시 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 확약으로 주된 위험 하나는 제거됐지만 사건 전체가 인수 0원으로 정리된 것은 아닙니다.
결론은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 임병화·유현영의 실제 보증금과 대항력·승계 범위가 0원으로 확인돼야 비로소 현재 최저가 100,940,000원을 최근 시세와 직접 비교할 수 있습니다. 그 확인 전에는 “65.2%니까 싸다”가 아니라 “최저가는 낮지만 최종 실질취득은 미상”이 정확한 판단입니다.
