서울남부지방법원 2025타경12193. 강서구 등촌동 션밸리 제2층 제202호, 전용 28.29㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 이동주는 2021.08.16 점유를 시작하고 2021.08.17 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2022.05.19 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자도 2021.07.26이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 실질취득비용은 보증금 366,000,000원 부근으로 수렴하는 인수형 구조입니다. 즉 238,080,000원이라는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 예외적으로 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 이동주 및 그 주택임차권 승계인에 관한 인수를 실질 0원으로 보는 사건입니다. 이 확약은 해당 임차인과 승계인에 한정되며 다른 권리관계에 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제2층 제202호 · 공항대로58가길 46-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.29㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.05.25 매매 · 거래가액 366,000,000원 · 2021.08.26 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 238,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 366,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 / 세대수 | 2021.01.26 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
등기부상 2021.02.01 관악신용협동조합 근저당권이 있었으나 2021.08.13 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.05.19 압류이고, 주택도시보증공사의 2023.01.11 가압류와 2025.09.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이동주의 주택임차권등기는 2023.08.22 후순위로 기재됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일은 2021.08.17로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동주 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.16 / 2021.08.17 확정일자 2021.07.26 | 366,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계인 HUG | 0원* |
* 현재 회차 배당계산상 이동주 보증금 미배당액은 132,053,120원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 이동주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어, 그 조건을 충족하는 경우 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
션밸리(365-207)는 20세대 규모이고, 대상 전용면적은 28.29㎡입니다. 단지·유사면적 거래는 총 7건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균 332,285,714원보다 최근 12개월 평균 316,000,000원과 최신 거래 335,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 시세 -8.3%의 하락 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.29㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 28.29㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 26.59㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 28.29㎡ | 4 | 366,000,000원 |
| 2023.10 | 26.59㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 316,000,000원 |
확약 조건을 반영한 실질취득가는 238,080,000원으로, 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 최신 거래 335,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 시세가 -8.3% 하락하고 있어, 전체 평균 대비 71.6%라는 숫자만으로 등급을 높게 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,133,120원 |
| 1. 임차인 이동주 보증금 | 366,000,000원 | 233,946,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 366,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이동주 보증금의 부족분은 132,053,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 다만 본건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 238,080,000원 | 132,053,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 190,464,000원 | 179,002,496원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 152,371,200원 | 216,561,997원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 저가 유찰만으로 총취득비용이 크게 내려가지 않습니다. 반대로 본건처럼 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 적용되면, 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원이 되어 낙찰가가 곧 실질취득가격의 중심이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 등촌중학교 남동측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 도시형생활주택 건부지이며 북측·서측·동측으로 외곽공도와 접합니다. 공시지가는 4,655,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 환금성. 20세대의 소규모 다세대이고 단지·유사면적 거래는 7건, 최근 12개월은 3건입니다. 대단지 공동주택보다 거래층이 제한될 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 이동주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하면 실질취득은 238,080,000원 중심이지만, 확약이 없다면 룰상 미배당 132,053,120원이 붙는 대항력 인수형입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 332,285,714원보다 최근 12개월 평균 316,000,000원과 최신 거래 335,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.3%이므로 75.3%라는 가격 비율만으로 안전마진을 과대평가하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.26 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 물건 환금성. 20세대 도시형생활주택이라는 점과 거래 표본 수를 감안해 재매각 시 수요층을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약이 실제로 무엇을 없애는가”가 핵심
이 사건만 놓고 보면 권리구조는 처음엔 상당히 부담스럽습니다. 보증금 366,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 최저가 238,080,000원으로는 배당 후 132,053,120원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 낮은 최저가가 곧 싼 취득가를 의미하지 않는 전형적인 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서가 이동주와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득 238,080,000원은 최근 12개월 평균 316,000,000원의 75.3%로 내려옵니다.
다만 최근 시세가 -8.3% 하락 중이고, 이미 2회 유찰됐으며, 20세대 규모의 도시형생활주택이라는 환금성 변수도 있습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격 경쟁력은 있으나, 하락장과 조건부 권리해소를 함께 봐야 하는 B급 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 적용 범위와 최근 실거래 하락 흐름을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
