서울남부지방법원 2025타경12205. 서울 강서구 화곡동 신흥하이빌 제4층 제401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 김선태이고 2018.08.31. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리의 말소기준은 2024.04.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
핵심은 2022년부터 점유·전입한 임차인 김지언입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.11., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.03.으로 말소기준인 2024.04.05.보다 빠릅니다. 따라서 원칙대로라면 대항력 있는 임차인이고, 낙찰가가 보증금 200,000,000원보다 낮은 현재 회차에서는 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명세서 문구가 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 164-11 신흥하이빌 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18길 107-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 조사일 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2010.01.13. |
| 소유자 | 김선태 (2018.08.31. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 117,248,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 그러나 포기·말소 조건
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지언 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.03. / 2022.10.11. | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 |
김지언은 배당요구를 했고, 2024.11.12. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 200,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
* 배당표 계산만 보면 미배당 보증금 85,193,472원이 발생하지만, 명세서상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 170,000,000원, 추세는 -8.1%
신흥하이빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 177,500,000원이지만 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -8.1% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 43.89㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 46.64㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 117,248,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 69.0%입니다. 확약 조건 충족으로 실제 인수가 0원이라면 실질취득 역시 117,248,000원이므로 최근 거래보다 낮습니다. 다만 대상 면적은 52.73㎡이고 확인된 거래 면적은 43.89㎡·46.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과하므로 69.0%라는 숫자만으로 할인폭을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,472원 |
| 1. 임차인 김지언 보증금 | 200,000,000원 | 114,806,528원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지언 보증금 부족분은 85,193,472원입니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재돼 있어, 조건 이행 시 실제 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실제 조건부 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,248,000원 | 85,193,472원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 93,798,400원 | 108,289,971원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 75,038,720원 | 126,711,977원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원에 실질취득액이 수렴하는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 그 고정 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 조건 이행을 전제로 하면 추가 인수액은 각 회차에서 실질 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북측 인근, 다세대주택 밀집지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2010.01.13.입니다. 도시가스·개별난방·주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 제시외건물. 공부상 등재되지 않은 제시외건물이 소재하며 감정평가명세표에 가액이 별도 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 304.4㎡, 공시지가 2,889,000원/㎡, 완경사·세로장방 형태입니다.
- 환금성. 신흥하이빌은 12세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 추세는 -8.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김지언 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 대항력 구조 자체는 무시하지 말 것. 김지언은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약 조건과 별개로 원래 권리구조는 보증금 인수형입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김지언 1명이며 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 등장합니다.
- 최근 거래 면적 차이. 대상 면적 52.73㎡와 확인 거래 43.89㎡·46.64㎡가 일치하지 않으므로 170,000,000원을 동일 조건 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.1%이므로 전체 평균 177,500,000원보다 최근 170,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔지만 다세대·소규모 물건 특성과 제시외건물, 현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 공부상 등재되지 않은 제시외건물이 포함돼 있으므로 현황·사용관계와 감정평가명세표를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 0원이 된다”
이 사건을 최저가 117,248,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김지언의 보증금은 200,000,000원이고 전입은 2022.11.03.으로 말소기준 2024.04.05.보다 빨라, 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 배당표에서도 부족분이 85,193,472원 발생합니다.
그러나 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각조건으로 걸어 두면서 실질 결과가 바뀝니다. 조건이 이행되면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 117,248,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 170,000,000원의 69.0%입니다. 다만 최근 추세는 -8.1%이고 비교 면적이 일치하지 않으며 이미 3회 유찰된 다세대입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 승부처는 ‘확약 조건의 확실한 이행’과 ‘비교 가능한 실제 시세의 재검증’입니다.
