인천지방법원 2025타경508706. 인천 서구 검암동 엘지아트빌 에이동 3층 301호, 전용 44.48㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 현재 소유자는 채재하이며 2021년 5월 29일 매매를 원인으로 2021년 6월 7일 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 윤통영의 주택임차권입니다. 윤통영은 2021년 6월 16일 임대차계약·확정일자를 갖추고, 2021년 7월 5일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 현재 경매의 말소기준인 2025년 4월 10일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

따라서 이번 물건의 가격은 법원 최저가 46,305,000원만 보면 안 됩니다. 매각대금에서 집행비용 1,233,490원을 먼저 제외한 뒤 윤통영에게 45,071,510원이 배당되고, 보증금 부족분 91,928,490원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 커지므로, 경제적 부담은 임차보증금 137,000,000원 안팎에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

현재 말소기준은 2025.04.10 강제경매개시결정입니다. 2014년 하나은행 근저당권 72,000,000원과 과거 가압류·압류·임의경매개시결정은 2020년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 반면 윤통영의 임대차 관계는 2021년부터 시작됐고, 2023년 8월 16일 보증금 137,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 주된 인수는 윤통영

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

엘지아트빌 실거래는 총 7건이 확인되고, 전체 평균은 129,242,857원입니다. 그러나 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 102,350,000원, 최신 거래는 2024년 5월 126,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -26.9% 낮아진 하락 추세입니다.

현재 회차 실질취득 138,233,490원은 최근 12개월 평균 102,350,000원의 135.1%, 최신 거래 126,000,000원의 109.7% 수준입니다. 심지어 감정가 135,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가 1.35억짜리를 4,630만원에 산다”는 해석은 경제적 실질과 맞지 않습니다. 이 물건은 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 주된 임차인 인수까지 계산하면 최근 시세 이상을 부담하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)

윤통영 보증금 137,000,000원 중 45,071,510원만 배당되고 부족분 91,928,490원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 청구금액 159,356,747원에 대해 예상배당 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 거의 그대로

최저매각가가 46,305,000원에서 32,413,499원, 다시 22,689,449원으로 내려가도 윤통영 미배당 인수액은 91,928,490원에서 105,569,944원, 115,118,961원으로 늘어납니다. 그래서 매각가와 인수액을 합친 부담은 세 시나리오 모두 약 1.38억원에 머뭅니다. 이 물건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 대인고등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 검바위역 및 아시아드경기장역(인천지하철2호선)이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 제3층 제301호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측·서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 엘지아트빌은 24세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 보지 말 것. 46,305,000원 낙찰 가정에서도 윤통영 인수 91,928,490원이 붙어 실질취득은 138,233,490원입니다.
• 윤통영 임차권 원본 확인. 전입 2021.07.05, 확정일자 2021.06.16, 보증금 137,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 택금융 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 별도 보증금이나 선순위성이 확인되면 현재 계산보다 위험이 커질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 102,350,000원, 최신 거래 126,000,000원, 추세 -26.9%를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 추가 유찰을 가격 호재로 오해하지 말 것. 4회·5회 유찰 시에도 매각가 감소분만큼 윤통영 인수액이 커져 총부담은 약 1.38억원 수준입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,630만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 46,305,000원이라는 최저가입니다. 세 번 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 윤통영은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금 137,000,000원 중 미배당액 91,928,490원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서 매각가와 인수액을 합친 부담은 138,233,490원입니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 102,350,000원, 최신 거래는 126,000,000원이며 최근 거래 흐름은 -26.9% 하락했습니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 다세대 24세대 규모, 3회 유찰, 별도 점유자 택금융의 대항력·보증금 미상까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건은 낮은 입찰가보다 인수권리와 실제 총부담을 먼저 보는 것이 핵심입니다.