인천지방법원 2025타경508706. 인천 서구 검암동 엘지아트빌 에이동 301호, 전용 44.48㎡ 다세대 물건입니다. 감정가는 135,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 94,500,000원입니다. 표면상으로는 확인 거래 평균 129,242,857원의 73.1% 수준이라 싸 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기 인수입니다.
을구 3번 주택임차권은 임차보증금 137,000,000원, 범위 3층 301호 44.48㎡ 전부, 임대차계약일자 2021.06.16, 주민등록일자·점유개시일자 2021.07.05, 확정일자 2021.06.16로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서가 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히므로, 이 물건은 대항력 인수형으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.48㎡ · 도시형생활주택-단지형다세대 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 채재하 (2021.06.07. 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 159,356,747원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 핵심
등기 흐름은 2014년 소유권보존과 하나은행 근저당, 2020년 경매 매각을 거쳐 2021년 채재하 씨가 취득한 뒤, 2023년 윤통영 씨의 주택임차권등기가 설정되고 2025년 한국주택금융공사 강제경매가 개시된 구조입니다. 일반적인 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도, 이 사건은 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어 배당 부족분 인수 여부가 입찰가 판단의 중심입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤통영 | 3층 301호 44.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 137,000,000원 | 전입 2021.07.05 · 확정 2021.06.16 · 배당요구 2023.08.16 | 인수위험 배당요구 승계 아님 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
윤통영 씨의 임차권은 보증금과 전입·확정일자가 확인됩니다. 다만 전입신고가 2014년 근저당보다 뒤라는 권리 산정 내용과 별개로, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 표시되어 있습니다. 입찰자는 이 문구를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않는 주거 기재는 대항력 가능·미상으로만 보아야 하며, 대항력 있음으로 단정해서도, 반대로 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
엘지아트빌은 24세대, 사용승인일 2014.03.12의 소규모 다세대입니다. 확인 거래 7건의 평균은 129,242,857원, 최저는 78,700,000원, 최고는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 94,500,000원만 보면 거래 평균의 73.1%이지만, 임차보증금 인수형으로 보면 실질취득액은 137,000,000원입니다. 이는 거래 평균의 106.0%로, 가격 메리트가 아니라 평균 시세보다 비싼 취득에 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 46.8㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2023.12 | 43.4㎡ | 5 | 78,700,000원 |
| 2022.09 | 44.17㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 44.39㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 42.88㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 44.48㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 44.39㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 129,242,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 9,646,260원 | 9,646,260원 | 청구금액 기준 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 159,356,747원 | 10,752,740원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 159,356,747원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 400,359,754원 중 예상 배당은 92,399,000원, 미배당은 307,960,754원입니다. 이 배당표와 별개로, 임차권등기 보증금 137,000,000원은 배당 부족 시 매수인 인수 문제가 남습니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 예상 인수위험 | 실질취득 | 거래평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 94,500,000원 | 42,500,000원 | 137,000,000원 | 106.0% |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 66,149,999원 | 70,850,001원 | 137,000,000원 | 106.0% |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,304,999원 | 90,695,001원 | 137,000,000원 | 106.0% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 공촌동 소재 “대인고등학교” 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 검바위역, 아시아드경기장역 (인천지하철2호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 다세대이고, 확인 거래는 7건입니다. 최저 78,700,000원부터 최고 160,000,000원까지 편차가 커서, 권리 하자가 있는 경우 환금성 할인폭이 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수금 재확인. 을구 3번 임차권등기 보증금 137,000,000원의 배당 가능액과 미배당 인수액을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 기준 입찰 금지. 현재 최저가 94,500,000원은 실제 취득비용이 아닙니다. 실질취득 137,000,000원 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입일·확정일자 미상 주거 기재가 있으므로, 현황조사와 주민등록 전입세대 열람을 통해 대항력 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 임차권등기와 보증금 미회수 구조가 결합되어 있으므로, 단순 소유자 점유 물건보다 명도·협의 난도가 높을 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 다세대라도 공용부분 관리비, 체납 공과금, 도시가스·수도 관련 정산을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·전입세대 열람을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “94,500,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 함정은 숫자가 낮아 보인다는 점입니다. 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 94,500,000원까지 내려왔지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 보증금이 137,000,000원입니다. 현재 회차 기준으로 낙찰가와 인수위험을 합치면 실질취득은 137,000,000원입니다. 확인 거래 평균 129,242,857원보다 높고, 감정가 135,000,000원보다도 높습니다. 결론은 명확합니다. 권리 해소 확인 전에는 가격 메리트가 없고, 최저가만 보고 들어가면 안 되는 인수형 다세대입니다.