서울남부지방법원 2025타경12209. 화곡동 제이투리더스 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 박미영이 2020.11.20 매매를 원인으로 235,000,000원에 취득했고, 이후 김경오 명의의 주택임차권이 2024.12.18 등기됐습니다. 이 임차권은 보증금 235,000,000원, 계약일 2020.11.20, 주민등록·점유개시 2020.12.04로 확인되며 2025.03.21 경정등기를 통해 확정일자가 2020.12.01로 정정돼 있습니다.

등기부에 근저당이나 압류가 먼저 존재하지 않아 선언된 말소기준은 2025.09.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김경오의 임차권은 원칙상 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 현 회차 배당표에서도 김경오에게 152,668,928원이 배당되고 82,331,072원이 부족분으로 계산되어 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 매각물건명세서 비고입니다. 김경오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시돼 있습니다. 따라서 김경오 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 조건은 김경오 및 그 승계인에게만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유는 미상

김경오의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며 보증금 235,000,000원이 존재합니다. 현재 최저매각가 155,648,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오에서도 현 회차 82,331,072원, 4회 유찰 시 113,024,858원, 5회 유찰 시 137,578,345원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석

2025.03.21 등기된 임차권경정은 별도의 새로운 임차인이 아니라 김경오 임차권의 확정일자를 2020.12.01로 바로잡은 경정등기로 읽어야 합니다. 따라서 이를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다

감정가 304,000,000원에서 3회 유찰돼 현 최저가는 155,648,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건은 일반적인 무인수 물건과 다릅니다.

김경오 임차권에 확약이 없었다면 현 회차에서 최저가 외에 룰상 82,331,072원이 남고, 4회 유찰 시에는 113,024,858원, 5회 유찰 시에는 137,578,345원으로 오히려 인수액이 커집니다. 즉 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차권은 낙찰가가 내려가도 실질 부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건은 그 주된 부담이 포기·말소 확약으로 제거되는 특수조건이 있는 셈입니다.

다만 별도 점유자 BADOLE EVA의 보증금이 확인되지 않기 때문에 현재 시점에서 실질취득 총액을 155,648,000원으로 확정할 수는 없습니다. 또한 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)

현재 회차 배당표상 김경오 보증금 부족분은 82,331,072원으로 계산됩니다. 이는 일반 권리계산상 매수인 인수액이지만, 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 김경오 관련 실질 인수는 0원입니다. 별도 점유자 BADOLE EVA의 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 정방형 평지로 주거용 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 제이투리더스는 16세대이며 사용승인일은 2020.11.06입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 김경오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• BADOLE EVA 보증금 확인. 2025.05.28 전입자의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 보증금과 실제 점유관계가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 관리해야 합니다.
• 낮은 최저가 착시 경계. 현 최저가 155,648,000원은 감정가의 51.2%지만, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
• 3회 유찰 사유 확인. 권리문제 외에도 다세대의 환금성, 점유·명도 난도, 실제 내부상태 등이 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제의 적용 범위와 입찰 후 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 폭탄은 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 보증금 235,000,000원의 김경오 임차권입니다. 현재 최저가 155,648,000원보다 보증금이 커 원칙대로라면 미배당 82,331,072원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 룰상 미배당액은 113,024,858원, 137,578,345원으로 오히려 커집니다.

그러나 이 사건은 김경오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 달고 있어, 그 주된 임차권은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 여기까지만 보면 위험이 크게 낮아집니다.

다만 별도의 현황조사 점유자 BADOLE EVA가 2025.05.28 전입돼 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람에게 김경오의 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “김경오 임차권은 해소, 별도 미상 점유는 미해소”입니다. 감정가 대비 51.2%라는 할인율이나 3회 유찰만 보고 공격적으로 평가하기보다, BADOLE EVA의 실제 임대차관계가 확인되는 순간까지는 인수총액 미정으로 보는 것이 맞습니다.