서울남부지방법원 2025타경12209. 화곡동 제이투리더스 4층 404호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 124,518,000원으로 감정가 304,000,000원의 40.96%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 선순위 임차권과 그 예외 조건입니다.

등기상 김경오는 임대차계약일 2020.11.20, 주민등록·점유개시 2020.12.04, 보증금 235,000,000원의 임차권자입니다. 임차권등기는 2024.12.18 등기됐고, 2025.03.21 경정으로 확정일자는 2020.12.01로 정정됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.09.19이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.09.19 강제경매개시결정입니다. 그런데 김경오의 임차권등기는 2024.12.18이고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시는 2020.12.04입니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 선순위 임차권입니다. 현재 회차의 배당표만 보면 보증금 235,000,000원 중 113,025,252원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.

다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 달리 김경오와 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 그래서 김경오 관련 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다. 문제는 별도로 확인된 BADOLE EVA입니다. 전입일은 2025.05.28이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 관련 인물 2명

을구 1-2의 2025.03.21 임차권경정은 김경오 임차권의 확정일자를 2020.12.01로 정정한 기록으로, 별도의 새로운 임차인으로 보지 않습니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건은 김경오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 내용이며 BADOLE EVA의 미상 권리까지 해소한다는 내용은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다

감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 124,518,000원입니다. 숫자로만 보면 감정가 대비 40.96%까지 하락했습니다. 그러나 제이투리더스의 거래 비교 자료에서는 본건과 일치하는 실거래 가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판정할 수 없습니다.

소유자 박미영의 2020.12.04 등기 거래가액은 235,000,000원이지만, 이를 2026년 현재의 시세로 곧바로 사용할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 싸다”고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,518,000원 가정)

배당 계산상 김경오의 미배당 부족분은 113,025,252원이며 자동 계산상 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김경오 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. BADOLE EVA의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 별도 금액으로 반영할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미상 위험은 그대로

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 김경오도 자동 계산만 보면 같은 형태입니다. 하지만 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 김경오 부분은 예외적으로 실질 0원*입니다. 그렇다고 유찰이 곧바로 안전한 할인으로 변하는 것은 아닙니다. BADOLE EVA의 미상 권리는 유찰 횟수와 무관하게 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 6층 건물 중 4층 404호입니다.
• 도로. 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 정방형 토지, 주거용 이용. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,675,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
• 단지 규모. 제이투리더스는 16세대, 사용승인일은 2020.11.06입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김경오 포기·말소 조건 원문 재확인. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• BADOLE EVA 보증금 확인. 2025.05.28 전입은 말소기준 2025.09.19보다 빠릅니다. 보증금·계약관계·확정일자를 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 현재 최저가 124,518,000원에 김경오 113,025,252원을 더하는 일반 인수형 계산은 이 사건에 그대로 적용하지 않습니다. 김경오 부분은 조건부 실질 0원*이며, 별도 미상 부담만 추가 검토합니다.
• 할인율 착시 경계. 감정가의 40.96%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 본건과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않았습니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 관련 경매 평균 유찰 2.9회보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 점유·권리·매수수요를 함께 확인해야 합니다.
• 명도 확인. 김경오 임차권 말소 조건과 별개로 현황조사상 BADOLE EVA의 점유 관계가 확인되므로 실제 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상 점유자는 남았다”

이 물건은 표면만 보면 감정가 304,000,000원에서 최저가 124,518,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대입니다. 그러나 권리 구조를 먼저 보면 판단이 달라집니다. 김경오의 235,000,000원 선순위 임차보증금은 현재 회차에서 113,025,252원이 미배당 인수로 계산되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 0원*으로 처리됩니다.

그렇다고 바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 2025.05.28 전입한 BADOLE EVA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 사람은 김경오·주택도시보증공사의 포기 조건 밖에 있으므로 별도의 인수 가능성을 남겨 둬야 합니다. 실거래 가격 비교도 없어 124,518,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 주된 2.35억 임차권 위험은 조건부 해소, 그러나 미상 점유자 확인 전까지는 보수적 접근입니다.