인천지방법원 2025타경508739. 연수동 문남마을아파트 103동 402호입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 한지은의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.10.15, 확정일자는 2020.10.16, 전입·점유개시는 2020.11.16이고 보증금은 138,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.02.06 이뤄졌습니다. 반면 말소기준은 2024.09.11 국의 압류이므로 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 223,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,922,000원을 먼저 제하고도 임차보증금 138,000,000원이 전액 배당되므로, 현 회차 기준 매수인의 임차보증금 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 540 문남마을아파트 제103동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제4층 제402호 · 49.24㎡ 전부 · 지하1층 지상5층 건물 |
| 소유자 | 배재영 (2016.11.21 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부의 종전 근저당권과 과거 가압류 중 다수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 출발점은 2024.09.11 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고, 2024.12.03 이경철 가압류, 2025.04.22 강제경매개시결정, 2025.06.16 롯데캐피탈 가압류, 2025.06.26 에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지은 제4층 제402호 49.24㎡ 전부 | 138,000,000원 | 전입 2020.11.16 확정 2020.10.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 한지은 본인의 임차권등기이며, 2023.02.06 배당요구가 확인됩니다. 현 회차 배당표에서는 보증금 전액 138,000,000원이 배당되지만, 명세서의 인수 조건은 그대로 남아 있습니다.
② 회차별 배당·인수 구조 — 2회 유찰까지는 인수 0원 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 223,000,000원 | 81,078,000원 | 159,161,436원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 178,400,000원 | 37,102,400원 | 203,137,036원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 142,720,000원 | 1,921,920원 | 238,317,516원 | 0원* |
* 제공된 회차별 배당 시뮬레이션 기준. 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인 인수로 전환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 한지은 보증금 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이경철 | 33,526,151원 | 33,526,151원 |
| 3. 경매개시결정 · 이경철 | 100,000,000원 | 47,551,849원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 41,803,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 64,909,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 223,000,000원 가정 시 임차인 보증금은 전액 배당되고, 이경철의 경매채권부터 미배당이 발생합니다. 롯데캐피탈과 에스비아이저축은행은 배당 0원으로 계산됩니다. 후순위 가압류의 미배당 채권은 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 연수동 ‘문남초등학교’ 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 연수역이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상5층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 북측과 동측 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 한지은의 보증금 138,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 세금 변수 확인. 말소기준은 2024.09.11 국의 압류이고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세액과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 구조 재계산. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 실제 배당에서 임차보증금 미배당이 발생하면 그 잔액만큼 실질취득비용이 올라갑니다.
- 후순위 채권과 구분. 이경철·롯데캐피탈·에스비아이저축은행의 후순위 권리는 미배당이 발생해도 매각으로 소멸하는 구조이므로, 대항력 임차권과 동일하게 보면 안 됩니다.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기 대상은 제4층 제402호 49.24㎡ 전부입니다. 입찰 전 현 점유관계와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 최종 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 결과이지, 권리가 깨끗하다는 뜻은 아니다
현 회차 숫자만 보면 감정가와 최저가가 223,000,000원이고, 한지은의 보증금 138,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 결론의 전제는 임차인이 실제로 전액 배당받는 것입니다. 한지은은 말소기준 2024.09.11보다 앞선 대항력 임차인이어서, 배당이 부족하면 부족액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
특히 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 후순위 가압류가 많다는 사실보다 “138,000,000원 임차보증금이 실제로도 전액 배당되는가”를 확인하는 것이 핵심입니다. 현 회차 시뮬레이션은 인수 0원이지만, 원본 배당관계 확인 전까지는 조건부 안전형으로 보는 편이 맞습니다.
