128,944,000원
서울남부지방법원 2025타경12215. 구로구 구로동 비체빌 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박동수는 2019.12.12. 거래가액 131,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신목신용협동조합 앞으로 채권최고액 130,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 국세 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 전입자 JIN SHILONG 역시 말소기준권리보다 약 4개월 늦게 전입해 매수인에게 보증금을 주장할 대항력은 없습니다. 따라서 현재 회차 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 128,944,000원이며, 낙찰가 외에 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제403호 도로명: 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 분석 대상 면적 22.74㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상6층 중 제4층 · 사용승인 2017.11.01. |
| 소유자 | 박동수 (2019.12.12. 거래가액 131,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,475,000원 / 128,944,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 130,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 위반면적 5.5㎡, 조립식패널조, 주거용 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.12. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.04. 국 명의 압류와 2025.09.25. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 2020년과 2021년에 등기됐던 국세 압류는 각각 2020.09.07.과 2021.10.01. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN SHILONG | 미상 | 2020.04.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 있더라도 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 표면상 낮지만 면적이 맞지 않는다
비체빌-구로(88-17)에서 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.03.의 290,000,000원 1건이며, 전체 평균은 257,500,000원입니다. 현재 최저가 128,944,000원은 최근 12개월 거래의 44.5%로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03. | 59.12㎡ | 6층 | 290,000,000원 |
| 2023.08. | 29.97㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 2건 | 257,500,000원 |
문제는 면적입니다. 분석 대상 면적은 22.74㎡인데 최근 거래는 각각 59.12㎡와 29.97㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 평균 290,000,000원은 59.12㎡ 거래 1건만으로 계산돼, 현재 물건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 28.9% 높게 나타나 하락 추세도 아니지만, 서로 다른 면적을 비교한 결과이므로 상승률 역시 참고 지표에 그칩니다.
단지 경매 통계는 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 현재 물건도 2회 유찰됐으나, 이를 곧바로 가격 매력의 증거로 볼 수는 없습니다. 위반건축물 상태와 소형 면적, 직접 비교 가능한 거래 부족을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,605,216원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 130,800,000원 | 126,338,784원 | 4,461,216원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,605,216원을 공제하면 신목신용협동조합 예상배당액은 126,338,784원이며, 채권최고액 기준 4,461,216원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 128,944,000원 | 126,338,784원 | 4,461,216원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 103,155,200원 | 100,911,027원 | 29,888,973원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 82,524,160원 | 80,638,725원 | 50,161,275원 | 0원 |
유찰이 진행되면 신목신용협동조합의 미배당액은 증가하지만, 후순위 근저당 미배당분이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 세 회차 모두 등기상 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑥ 위반건축물 — 제시외 건물 포함
매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물은 조립식 패널조, 주거용, 약 5.5㎡이며 별도로 평가됐습니다. 동시에 집합건축물대장에는 주택과-47772, 2018.11.07.에 따라 같은 면적과 구조가 위반건축물로 표시돼 있습니다.
즉 제시외 부분이 매각에서 빠지는 구조는 아니지만, 매각에 포함된다는 사실과 위반 상태가 해소됐다는 것은 다른 문제입니다. 현황과 건축물대장, 위반 내용의 존속 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로구청 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 평지·가로장방형 주거용 건부지이며 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 규모. 비체빌-구로(88-17)는 총 19세대이며 사용승인일은 2017.11.01.입니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적 114.0㎡, 공시지가는 4,027,000원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 5.5㎡ 조립식패널조 주거용 부분의 현황과 집합건축물대장 기재 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 위치·이용상태와 감정평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. JIN SHILONG의 점유부분, 보증금, 현재 점유 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 대상과 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세가 당해세로 배당될 경우 신목신용협동조합 배당액이 줄어들 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 비교시세 재검증. 22.74㎡와 유사한 면적의 실거래가 없어 29.97㎡·59.12㎡ 거래만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 회차 숫자만 보지 않기. 2회 유찰·감정가 64%라는 할인율보다 위반건축물과 면적별 가격 차이를 먼저 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 건축물은 보류
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 신목신용협동조합 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 전입자 JIN SHILONG도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 더 진행돼 채권자의 미배당액이 늘어나더라도 낙찰자 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 최저가 128,944,000원이 최근 거래 290,000,000원의 44.5%라는 수치만으로 저렴하다고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 최근 거래는 59.12㎡이고 대상은 22.74㎡로 면적이 일치하지 않으며, 제시외 5.5㎡ 주거용 부분은 위반건축물로 등재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 위반건축물과 적정가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
