부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 70%로 접근 가능한 다세대입니다. 그러나 핵심은 을구 13번 임차권등기입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 60,000,000원을 인수할 수 있어 실질취득은 최저가가 아니라 약 125,800,000원 수준으로 계산해야 합니다.

감정가 / 최저가

94,000,000원

최저가 65,800,000원

실질취득 추정

125,800,000원

낙찰가+인수 가능액

임차권 인수

60,000,000원

한미진 임차권등기

권리 리스크

주의

다수 채권·인수 가능성

인천지방법원 2025타경508750. 계양구 계산동 계산빌라 2층 202호 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 포인트는 오래된 근저당과 후순위 권리들이 아니라, 매각물건명세서에 기재된 임차권등기입니다. 한미진의 임차보증금 60,000,000원은 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기로 보이지만, 매각물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다.

현재 회차 최저가는 65,800,000원입니다. 하지만 배당재원이 부족하면 임차권 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 비슷해지는 구조를 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508750
소재지	인천광역시 계양구 계산동 950-1 계산빌라 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대주택
소유자	이상훈
감정가 / 최저가	94,000,000원 / 65,800,000원
신청채권자 / 청구	한미진 / 60,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 임차권은 확인 필요

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(한국주택은행)입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 13번 한미진 임차권등기는 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 한미진 인수 가능성 핵심

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한미진	60,000,000원	확인 필요	미상	인수 가능성 있음
정지석	30,000,000원	없음	미상	해당 없음

⛔ 핵심 위험 — 한미진 임차권등기 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 임차권등기(보증금 60,000,000원)가 기재되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 배당구조에서는 임차권 변제 가능성이 부족할 수 있어 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,584,400원
한국주택은행 근저당	9,100,000원	9,100,000원
주식회사한국주택은행 근저당	16,900,000원	16,900,000원
에스케이생명보험 근저당	19,500,000원	19,500,000원
한국주택금융공사 가압류	7,538,595원	7,538,595원
농업협동조합중앙회 근저당	24,000,000원	11,177,005원

배당표 기준 임차권등기 60,000,000원은 배당 대상 후순위에 위치하며 부족분 발생 가능성이 있습니다. 따라서 매수인은 최저가 65,800,000원만 준비하는 것이 아니라 인수 가능성을 포함한 검토가 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰이 진행돼도 후순위 채권 미배당 구조는 계속됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천1호선 계산역 남측 인근, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 계산역과 버스정류장이 소재해 교통 여건은 무난합니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 환금성이 낮고, 권리 부담을 고려한 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가 65,800,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 인수 가능 보증금 60,000,000원을 포함해야 합니다.
임차권 확인. 한미진 임차권등기의 배당 가능액과 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
채권 구조. 총 채권 규모가 매각가를 크게 초과해 후순위 미배당이 예상됩니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 총 부담을 봐야 한다”

이 물건은 감정가 대비 70% 최저가라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 한미진 임차권등기 보증금 60,000,000원이 배당으로 해결되지 않으면 매수인이 부담해야 하므로, 현재 기준 실질취득비용은 약 125,800,000원 수준으로 판단해야 합니다. 권리 정리는 가능하지만 인수 가능성이 있는 다세대라는 점에서 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	9,400만원
2	2026-06-30	유찰	6,580만원
3	2026-07-30	대기	4,606만원

부동산강제경매

최저가는 싸 보이지만, 임차권 인수를 계산해야 한다 — 계산빌라 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 임차권은 확인 필요

② 임차인 분석 — 한미진 인수 가능성 핵심

③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 총 부담을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (12장)

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