서울남부지방법원 2025타경12216. 서울 구로구 구로동 비체빌 제5층 제502호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 박동수이고 2019.12.04 매매를 원인으로 거래가액 149,000,000원에 취득한 뒤, 같은 해 12.12 신목신용협동조합 명의 채권최고액 152,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 서울특별시구로구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 단순합니다. 조사된 점유자는 ZHENG AI 1명이며 전입일은 2021.12.30입니다. 말소기준권리인 2019.12.12 근저당권보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각대금에서 매수인이 승계할 보증금으로 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박동수 (2019.12.04 매매, 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 152,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건축물 특이사항 | 위반면적 11.4㎡ · 조립식패널조 · 용도 주거 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.12.12 신목신용협동조합 근저당권 152,400,000원입니다. 2023.12.07 서울특별시구로구 압류와 2025.09.24 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2026.04.24에는 이 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐고, 같은 날 통조림가공수산업협동조합과 박영희 명의의 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG AI | 미상 | 2021.12.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. ZHENG AI의 전입은 말소기준권리보다 약 2년 늦어 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 면적이 맞지 않는다
비체빌-구로(88-17)의 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.03의 290,000,000원 1건이고, 이전 표본은 2023.08의 225,000,000원입니다. 전체 평균은 257,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 290,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 표본 대비 28.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.12㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 48.6% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 대상 면적은 25.5㎡로 잡혀 있고, 최근 거래 59.12㎡·29.97㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 290,000,000원을 이 호실의 직접 비교시세로 보고 “절반 가격”이라고 단정하면 안 됩니다. 가격지표는 매력적으로 보이지만, 정확한 호실 시세 판단에는 비교사례 적합성이 떨어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 152,400,000원 | 138,028,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,800,000원에 매각된다고 가정하면 근저당 채권최고액 대비 14,371,200원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 14,371,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 42,136,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 64,310,016원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 대림역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물의 제5층 제502호이며 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가로장방형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 비체빌-구로(88-17)는 19세대이고 2017.11.01 사용승인됐습니다. 거래 표본은 2건, 경매물건 평균 유찰횟수는 3.3회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 위반면적 11.4㎡의 위치와 현 상태, 원상복구 가능성 및 비용, 행정상 제약을 현장과 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 290,000,000원은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 25.5㎡에 가까운 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 점유. ZHENG AI는 대항력은 없지만 실제 점유가 계속된다면 인도·명도 절차는 별도로 발생할 수 있습니다.
- 근저당 이전 관계. 2026.04.24 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전되고 채권 질권도 설정됐으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 세금 및 배당요구 관계를 최종 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 물건 자체가 가볍지는 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.12.12 근저당권이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2021.12.30으로 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮은 편입니다.
반면 가격과 물건 상태는 따로 봐야 합니다. 최저가 140,800,000원은 감정가의 64%이고 최근 12개월 거래 290,000,000원의 48.6%에 불과하지만, 비교 거래 면적이 대상과 맞지 않습니다. 더 중요한 것은 집합건축물대장상 11.4㎡ 위반건축물 표기입니다. 이미 2회 유찰됐고 동일 건물군 경매 평균 유찰도 3.3회인 만큼, 이 물건은 “싸서 좋은 물건”이라기보다 권리는 정리되지만 물건 하자와 실제 시세를 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
