서울남부지방법원 2025타경12216. 서울 구로구 구로동 비체빌 5층 502호, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 시세조회상 대상 면적은 25.5㎡이며, 건물은 지하 1층·지상 6층 규모입니다. 2019년 박동수 소유자가 거래가 149,000,000원으로 취득한 뒤 신목신용협동조합의 채권최고액 152,400,000원 근저당이 설정되었습니다. 이후 압류가 들어왔고 신목신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시된 사건입니다.
표면적으로는 상당히 저렴해 보입니다. 감정가 220,000,000원이 네 차례 유찰되면서 최저가격은 90,112,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가에서 얼마나 떨어졌는지와 실제 시장가격보다 싼지는 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 건축물대장에 위반건축물이 표기되어 있고, 조사된 점유자의 보증금 및 임대차 내용이 확인되지 않았습니다. 가격만으로 입찰할 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 / 층 | 시세조회 대상면적 25.5㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 5층 |
| 건물 현황 | 2017.11.01 준공 · 19세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박동수 (2019.12.12 소유권이전등기 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,112,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 신목신용협동조합 (이후 근저당권 이전등기 있음) |
| 청구액 | 152,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2019.12.12 신목신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 152,400,000원 |
| 점유자 | ZHENG AI · 전입 2021.12.30 · 보증금 및 임대관계 미상 |
| 건축물대장 특기 | 위반건축물 표기 · 위반면적 11.4㎡ · 조립식패널조 · 주거용 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인 필요
권리의 기준점은 2019.12.12 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서울특별시구로구의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
한 가지 주의할 부분은 2026.04.24 근저당권 이전 및 질권설정입니다. 최초 신목신용협동조합의 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전되었고, 근저당권부채권에 통조림가공수산업협동조합과 박영희의 질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 권리변동이지, 표시된 질권액을 기존 근저당 채권최고액에 별도로 더해 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 실제 배당수령권자와 배당관계는 매각 당시 등기 및 법원 배당절차를 확인해야 합니다.
② 점유자·임차관계 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 조사된 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG AI 점유 부분 미상 |
2021.12.30 | 미상 | 미상 | 없음(전입기준) | 미확인 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 1명입니다. ZHENG AI의 전입신고일은 2021.12.30으로, 말소기준 근저당 설정일인 2019.12.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 이 점에서 일반적인 선순위 대항력 임차인 보증금 인수형과 구별됩니다.
다만 임대차보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 실제 임대차관계도 미상입니다. 따라서 점유자가 누구와 어떤 계약을 체결했는지, 인도 가능성이 어떠한지는 별도로 조사해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구분하여 판단해야 하므로 보증금 미상이라는 이유만으로 우선변제권이나 최우선변제금이 존재한다고 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 31.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 위험하다
비체빌의 조회된 실거래는 2건으로, 전체 평균 거래가는 257,500,000원입니다. 자료상 최근 12개월 평균으로 표시된 금액은 290,000,000원, 최신 거래는 2025년 3월의 290,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균 표시액의 31.1%에 해당합니다.
그러나 여기에는 중요한 비교 오류 가능성이 있습니다. 시세조회 대상 면적은 25.5㎡인데, 290,000,000원 거래는 59.12㎡, 다른 거래도 29.97㎡입니다. 두 거래 모두 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 290,000,000원을 이 물건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.12㎡ | 6층 | 290,000,000원 | 면적 불일치 |
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3층 | 225,000,000원 | 면적 불일치 |
| 전체 평균 | 혼합 | 2건 | 257,500,000원 | 직접 시세 적용 부적절 |
거래 통계상 최근 거래와 과거 거래의 차이는 +28.9%로 표시되어 있습니다. 그러나 비교 대상의 면적 자체가 다르고 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이를 동일 면적 주택가격의 상승 추세라고 해석할 수 없습니다. 전체 평균 257,500,000원을 근거로 가격 메리트에 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,022,016원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신목신용협동조합(이전등기 있음) | 152,400,000원 | 88,089,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 90,112,000원 |
최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,022,016원을 차감한 88,089,984원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당 64,310,016원이 발생하지만, 이는 매수인이 별도로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
배당표는 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 피담보채권 잔액, 근저당권 이전·질권에 따른 배당수령관계, 당해세, 최우선변제, 집행비용 등에 따라 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 물건 문제는 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (40.96%) | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 64,310,016원 | 0원 |
| 5회 유찰 (32.77%) | 72,089,600원 | 70,391,987원 | 82,008,013원 | 0원 |
| 6회 유찰 (26.21%) | 57,671,680원 | 56,233,590원 | 96,166,410원 | 0원 |
이 사건은 제시된 회차별 계산에서 낙찰가가 낮아지더라도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 선순위 보증금 인수형처럼 낙찰가 감소분만큼 매수인 부담이 증가하여 실질취득액이 고정되는 구조는 아닙니다.
그러나 유찰이 거듭되면 매각가격과 채권배당액이 줄어들 뿐, 위반건축물 표기·점유관계 불명확·비교시세 부족이라는 문제는 자동으로 해소되지 않습니다. 낮은 최저가만을 이유로 다음 회차의 가격이 적정하다고 판단할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 대림역이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물로, 위생·급배수·난방설비와 승강기 및 CCTV설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지에 도시형생활주택이 위치하며 남서측으로 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가 자료는 4,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등으로 표시됩니다. 토지거래허가구역은 자료상 2025.08.26~2026.08.25 지정 이력이 있어 매각기일 현재 적용 여부와 경매취득에 대한 규정을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 다세대 건물이고, 조회되는 실거래는 면적이 서로 다른 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.5회라는 통계와 위반건축물 표기를 함께 고려하면 매각 시 수요와 금융조달 여건을 보수적으로 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장에 표시된 11.4㎡ 조립식패널조 주거 부분의 위치·시공 상태·위반 사유 및 현재 시정 여부를 확인하세요. 제시외 건물 포함 범위와 위반 부분의 관계도 확인해야 합니다.
- 이행강제금·시정명령 확인. 구로구 담당부서에 시정명령 이력, 이행강제금 부과 현황, 원상복구 가능성과 비용을 확인하세요. 실제 부담이 확인되지 않은 금액은 입찰가에 임의로 반영하지 마세요.
- 점유자 조사. ZHENG AI의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 계약관계가 미상입니다. 실제 거주 여부, 계약 상대방, 배당요구 여부, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 금융기관 사전 심사. 위반건축물 표기가 있는 다세대주택은 담보대출 취급 여부와 조건이 달라질 수 있습니다. 낙찰 이후가 아니라 입찰 전에 금융기관의 판단을 확인하세요.
- 동일 면적 시세 재조사. 대상 면적 25.5㎡와 비교 가능한 주택의 실제 거래가 및 매물 가격을 다시 확인하세요. 59.12㎡ 거래가 290,000,000원을 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 근저당권 이전·질권 검토. 주식회사비젼에이엠씨대부로의 근저당권 이전과 통조림가공수산업협동조합·박영희의 질권 설정이 실제 배당관계에 어떻게 반영되는지 최신 등기와 절차서류를 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 구로구의 압류 및 미납 조세, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 실제 취득부대비용과 별도 부담 가능성을 반영하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.29 매각 진행 여부와 변경·정지 가능성을 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·건축물대장을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 41% ≠ 시장가격의 41%”
이 물건의 가장 큰 장점은 가격이 크게 낮아졌고, 현재 확인된 권리관계상 예상 인수액이 0원이라는 사실입니다. 신목신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 확인된 전입일도 말소기준 이후입니다.
그러나 그 장점을 그대로 수익 가능성으로 연결하기에는 해결되지 않은 문제가 있습니다. 건축물대장에는 11.4㎡의 위반건축물이 표시되어 있고, 점유자 보증금과 임대관계도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 시세 비교에 사용된 거래들은 대상 물건과 면적이 달라, 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
이미 4회 유찰된 데다 단지 경매 통계에서도 평균 4.5회 유찰이 표시됩니다. 위반건축물과 소규모 다세대의 환금성까지 감안하면 큰 할인율만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 제한적이지만, 건축물 적법성·점유·시세·환금성 위험은 큽니다. 따라서 이 물건은 즉시 입찰보다는 위반사항과 실거래 적정성을 확인한 뒤 접근 여부를 결정해야 하는 고주의 물건입니다.
