서울남부지방법원 2025타경12225. 화곡동 엔에스타운 5층 504호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서 자체보다 대항력 임차권과 매각조건의 결합입니다. 임차인 김지현의 전입·점유개시는 2022.05.18, 확정일자는 2022.03.15이고 보증금은 298,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2023.12.11이므로 임차인의 전입이 더 앞서 대항력은 존재합니다.
통상의 대항력 인수형이라면 현재 매각가 202,240,000원에서 집행비용을 제외한 뒤 임차인에게 198,608,640원이 배당되고, 부족한 99,391,360원이 매수인 인수로 남습니다. 그러면 매각가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 김지현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 49.27㎡ · 지하1층/지상10층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2019.07.22 |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 선순위, 확약이 인수를 끊는다
2019.08.07 설정된 목동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이후 김남희가 2019.12.10 소유권을 이전받았고, 2021.12.29 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.12.11 국의 압류입니다. 김지현의 전입·점유는 2022.05.18로 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 2024.05.24 임차권등기도 마쳤습니다. 2025.09.22 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 별도 임차인으로 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 건물전부 · 주거 | 2022.05.18 | 2022.03.15 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 잔액포기·말소 |
실제 임차인은 김지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금 298,000,000원은 한 번만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 이번 사건은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
엔에스타운의 확인된 최근 실거래는 2025.05 전용 45.2㎡, 4층 290,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 290,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저매각가 202,240,000원은 이 최근 거래의 69.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.2㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
중요한 것은 비교 기준입니다. 확약이 없다면 대항력 임차보증금의 미배당액까지 실질취득에 더해야 하므로 최저가 202,240,000원만 놓고 싸다고 할 수 없습니다. 하지만 본건은 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 조건을 반영한 실질취득은 202,240,000원입니다. 따라서 현재 실질취득은 확인된 최근 거래 290,000,000원의 69.7% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 298,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김지현 보증금 중 99,391,360원이 미배당됩니다. 통상의 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인에게 남지만, 본건은 김지현과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격을 내려도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 202,240,000원 | 99,391,360원 |
| 3회 유찰 시 | 161,792,000원 | 139,273,088원 |
| 4회 유찰 시 | 129,433,600원 | 171,178,470원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약을 빼고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 매수인 인수가 늘어납니다. 따라서 단순한 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 본건에서 현재 최저가를 시세와 직접 비교할 수 있는 이유는 오직 미배당 잔액 포기·임차권 말소라는 매각조건이 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·주상용 건물·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.07.22입니다. 승강기와 기계식 주차타워를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 40미터 내외, 남측·동측으로 폭 약 3~5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 등기사항전부증명서에는 민간임대주택 등록과 임차권 설정이 확인됩니다.
- 환금성. 엔에스타운은 총 20세대이며 최근 12개월 확인 실거래는 1건, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김지현 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김지현 보증금 298,000,000원과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실질취득 기준. 확약 조건 이행 시 실질취득은 202,240,000원, 실질 인수는 0원입니다. 확약을 빼면 현재 회차 룰상 인수는 99,391,360원입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 290,000,000원을 단일 기준으로 고정하지 말고 개별 호수 상태와 거래 가능성을 재확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성 확인. 20세대 규모와 평균 5.7회 유찰 이력을 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 수요층을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.98억”보다 더 중요한 것은 매각조건이다
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 강한 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 보증금 298,000,000원은 현재 최저가 202,240,000원보다 크고, 확약이 없다면 미배당액 99,391,360원이 매수인에게 남아 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 김지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 202,240,000원이며 확인된 최근 거래 290,000,000원의 69.7%입니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순한 “대항력 위험”도, 단순한 “64% 할인”도 아닙니다. 확약 조건이 유효하게 이행되는지 확인한 뒤에야 가격 메리트가 성립하는 오피스텔입니다. 권리조건은 해소형이지만 20세대 규모, 실거래 표본 1건, 평균 5.7회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 보면 조건 확인 후 선별 접근이 맞습니다.
