인천지방법원 2025타경508830. 인천 부평구 청천동 125-4의 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유지성이고 2021년 매매 원인으로 소유권을 취득했으며 등기부 기재 거래가액은 119,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.06.02. 국의 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞선 2021.06.23. 전입·점유를 가진 김행료 임차인이 존재한다는 점입니다.
형식적인 배당 구조만 보면 김행료 임차인은 보증금 119,000,000원 중 현재 회차에서 54,454,520원을 배당받고 64,545,480원이 미배당됩니다. 대항력이 있으므로 원칙대로라면 그 부족분이 매수인 인수 위험이 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 있어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김행료 임차권에만 적용되며, 확약 대상이 아닌 별도 임차인이 존재하는 경우까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 125-4 1층 102호 · 도로명 인천광역시 부평구 평천로 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 조적조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.06.25. 매매 · 등기부 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 통칭 표기 | 감정평가서에는 창대산호빌라 3동, 매각물건명세서 비고에는 장대산호빌라 3동으로 기재 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2022.06.02. 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.01.19. 가압류, 2023.06.09. 임차권등기, 2025.04.17. 강제경매개시결정, 2025.05.07. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김행료 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 전입·점유일 2021.06.23.을 기준으로 보아 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김행료 | 1층 102호 60.675㎡ 전부 | 119,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.06.09 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김행료는 보증기관의 중복 승계신고가 아니라 등기부상 임차권자 본인으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 55,860,000원으로 감정가 114,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여하면 안 됩니다.
등기부에는 현재 소유자가 2021년 매매로 취득하면서 거래가액 119,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세 비교값으로 사용할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실질취득 55,860,000원을 기준으로 하되, 별도의 최신 거래 확인 없이 “시세보다 저렴하다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 김행료 보증금 | 119,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 64,545,480원입니다. 다만 김행료 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 임차권에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 서측 인근이며, 주위는 동유형 공동주택·아파트·소규모공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 조적조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 연계된 인접도로를 이용해 출입하며 출입구 폭은 약 1.6m로 다소 협소합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김행료 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상·조건·말소 절차를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 확약 반영 시 55,860,000원입니다. 룰상 미배당 64,545,480원을 단순 합산해 실질취득액으로 계산하지 않습니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 김행료 임차권에만 적용됩니다. 확약 대상 밖의 별도 점유·임차관계가 확인되면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 동일 유형 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 접근성. 출입구 폭 약 1.6m가 실제 차량·이사·사용 편의에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 통칭 표기 대조. 감정평가서의 ‘창대산호빌라 3동’과 매각물건명세서의 ‘장대산호빌라 3동’ 표기를 주소·호수 기준으로 원본 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확약의 유효성 확인이 먼저”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 임차인 때문에 64,545,480원의 인수 위험이 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 김행료 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 55,860,000원입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 최신 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰되었으며, 다세대주택이라는 용도와 혼재 입지, 약 1.6m의 협소한 출입구가 확인됩니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
