서울남부지방법원 2025타경12230. 서울 강서구 화곡동 정원주택 3층 301호, 전용 26.57㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김재순은 2022년 6월 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 홍지훈의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.25, 확정일자는 2022.04.26, 전입·점유개시는 2022.06.10, 임차보증금은 220,000,000원입니다.

말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.26 강서구 압류입니다. 홍지훈의 전입과 점유, 확정일자 및 2024.06.18 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 포기·말소 조건이 없다면 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서는 220,000,000원 중 144,339,200원이 배당되고, 75,660,800원이 부족액으로 계산됩니다.

하지만 이번 매각에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 임차인 홍지훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건을 반영하면 홍지훈 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 실제 임차인은 홍지훈 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 별도의 임차보증금을 추가 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심

등기부상 과거 묵동신용협동조합·신목신용협동조합 및 국민은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024.06.18 등기된 홍지훈의 주택임차권입니다. 전입일 2022.06.10과 확정일자 2022.04.26이 말소기준일 2025.02.26보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래 표본의 시점을 함께 봐야 한다

정원빌라(504-32) 전용 26.57㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 3건입니다. 평균 거래금액은 198,333,333원, 최저는 165,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 147,200,000원은 해당 시세 평균의 74.2%입니다.

가격만 보면 현재 최저가 147,200,000원은 실거래 평균 198,333,333원보다 낮고, 최신 거래로 잡힌 2022.09의 165,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본 자체가 2022.02·2022.06·2022.09에 집중돼 있으므로, 이 숫자만으로 매각기일 당시의 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다. 특히 16세대 규모의 소형 다세대이고 거래 표본도 3건이므로 가격 판단에는 보수적인 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

배당모형상 홍지훈의 보증금 부족액은 75,660,800원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각의 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 조건이 없다면 총액이 내려가지 않는다

포기 조건을 제외한 배당모형에서는 매각가가 낮아질수록 홍지훈 보증금의 미배당 인수액이 75,660,800원 → 104,688,640원 → 127,887,744원으로 커집니다. 따라서 대항력 임차보증금 220,000,000원이 있는 상태에서는 최저가만 떨어진다고 실질 취득비용이 함께 떨어지는 물건이 아닙니다. 이번 사건은 매각조건의 포기·말소 조항 때문에 그 구조가 해소되는 사례입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 26.57㎡입니다. 정원빌라(504-32)는 16세대입니다.
• 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2012.04.12입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,317,000원/㎡, 토지면적 162.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 3건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 홍지훈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 홍지훈 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 220,000,000원을 별도의 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 시세 최신성 확인. 면적 일치 거래는 2022.02·2022.06·2022.09의 3건입니다. 현재 응찰가를 정할 때는 현시점 거래·매물과 추가 대조가 필요합니다.
• 세금·비용 확인. 강서구 압류와 울산광역시 북구 압류가 존재합니다. 배당표의 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.2억 임차권이 있지만, 조건부로 인수가 끊긴다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 147,200,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 198,333,333원의 74.2%입니다. 그러나 가격보다 먼저 읽어야 할 것은 220,000,000원 선순위 임차권입니다. 포기·말소 조건을 빼면 현재 회차에서도 75,660,800원의 보증금 잔액이 남아 매수인 인수 위험이 발생합니다.

이번 매각에서는 홍지훈과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가인 147,200,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 시세 표본의 최신 거래가 2022.09이고 16세대 소형 다세대라는 점까지 함께 보면, 권리조건은 확인할 수 있지만 가격 판단은 최신 현장 시세 검증을 거쳐야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라, 임차권 포기·말소 조건을 정확히 확인한 뒤 그 가격을 평가하는 데 있습니다.

* 배당모형상 현재 회차 미배당 임차보증금 75,660,800원이 산출되지만, 매각조건에 따라 홍지훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 경우의 실질 인수액입니다.