서울남부지방법원 2025타경12240. 화곡동 더숨153 제105동 4층 404호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 강성철은 2022.03.23 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 2022.03.25 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준권리는 2023.10.20 구로세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 김혜지는 2022.03.10 주민등록을 마치고 2022.03.11 점유를 개시했으며, 확정일자도 2022.02.24에 받았습니다. 따라서 김혜지의 임차권은 말소기준권리보다 선행해 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
보증금은 265,000,000원으로 감정가와도 비슷한 규모입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 임차보증금에 배당되고, 101,729,600원이 미배당으로 남아 매수인 부담 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 낙찰가 166,400,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 166,400,000원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 15.05㎡ |
| 소유자 | 강성철 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 | 2021.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 조건부 포기로 실질 인수 0원
권리분석의 핵심은 김혜지의 대항력과 매각조건을 함께 보는 것입니다. 김혜지는 주민등록 2022.03.10, 점유개시 2022.03.11로 말소기준권리인 2023.10.20 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 265,000,000원이고 확정일자 2022.02.24, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김혜지 | 건물전부 · 전입 2022.03.10 · 점유 2022.03.11 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 김혜지 보증금의 대위·승계 | 중복 합산 금지 | 승계 신고 별도 임차인 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 점유 임차인이 아니라 김혜지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 따라서 보증금 위험을 265,000,000원 + 별도 승계보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균이 아니라 최근 180,000,000원이 기준
더숨153은 134세대, 2021.07.15 사용승인된 물건입니다. 비교 가능한 거래 12건의 전체 평균은 250,833,333원이지만, 이 숫자에는 2021~2022년의 220,000,000원~275,000,000원 거래가 대거 포함돼 있습니다. 반면 가장 최신 거래는 2026.02 180,000,000원이고 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 구간보다 -30.0% 낮아진 하락 추세이므로, 가격 메리트 판단은 반드시 180,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 166,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 92.4%입니다. 숫자상 최근 거래보다 13,600,000원 낮지만, 이 단지의 최근 가격 추세 자체가 -30.0%이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 따라서 과거 전체 평균 250,833,333원 대비 66.3%라는 숫자를 근거로 ‘큰 폭의 할인’으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 김혜지 보증금 | 265,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김혜지 보증금의 미배당액은 101,729,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 포기 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 166,400,000원 | 101,729,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 133,120,000원 | 134,543,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 106,496,000원 | 160,794,944원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 계산상으로는 그 형태가 보입니다. 그러나 김혜지 및 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있기 때문에, 해당 조건이 적용되는 한 회차별 미배당액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물부지입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북동측 인근. 다세대주택·소규모아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화곡역이 있습니다.
- 건물. 2021.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 404호입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측 약 4미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,497,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세가 과거 대비 -30.0%로 하락했습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반환청구 포기·임차권 말소 조건 확인. 이 조건이 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 매각물건명세서 원문에서 동일 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김혜지 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 250,833,333원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -30.0%이므로 166,400,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
- 다세대 환금성. 전용 15.05㎡의 소형 다세대로, 아파트와 같은 환금성을 전제로 응찰가를 산정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 풀렸지만, ‘과거 시세 착시’는 남아 있다
이 사건을 표면적으로만 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 101,729,600원의 미배당액이 발생하는 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 166,400,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원의 92.4%로 최근 시세보다는 낮습니다. 다만 가격 흐름이 과거 대비 -30.0%로 꺾였고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 2021~2022년 고가거래가 섞인 전체 평균 250,833,333원을 기준으로 “매우 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 조건부로 정리됐고, 가격은 최근 180,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
