74,480,000원
인천지방법원 2025타경508832. 인천 서구 심곡동 팰리스타운 108동 5층 501호, 전용 65.28㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 선순위 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원을 실제로 인수하느냐입니다. 서영화는 2021.03.26 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리로 선언된 2022.06.02 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당되지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
따라서 가격 판단도 단순한 “최저가 74,480,000원”이 아니라 확약을 전제로 한 실질취득 74,480,000원으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 48.1%이고, 최신 확인 거래인 2023.06의 155,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 총 4건, 팰리스타운8동은 8세대 규모이며 최신 거래 시점도 2023.06이므로, 가격 할인만으로 환금성을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 251-25 팰리스타운 108동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 65.28㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 유지성 (2021.06.01 거래가 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 사용승인일 | 2001.12.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.06.02 남동세무서장 관련 압류입니다. 서영화는 그보다 앞선 2021.03.26 전입·점유와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2023.04.20에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이후 2025.04.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.05.07 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서영화 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.26 / 2021.03.26 | 140,000,000원 | 2023.04.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 · 실질인수 0 |
서영화는 보증기관 승계·대위신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 임대차계약일자는 2021.02.08, 전입·점유개시는 2021.03.26이며 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 확약은 이 임차인에 관한 말소·인수 문제를 해소하는 조건으로 적용되며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 시 실질취득은 최근 시세의 48.1%
팰리스타운8동 전용 65.28㎡로 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 142,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 각각 155,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 12.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 65.28㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 65.28㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 65.28㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 65.28㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 65.28㎡ | 4건 | 142,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.28㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
확약이 유효해 인수가 실질 0원이면 실질취득은 최저매각가와 같은 74,480,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 48.1%입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가는 싸지만 인수를 더하면 결국 보증금 수준”인 전형적인 대항력 인수형과 다릅니다. 확약 때문에 총 취득원가가 보증금 140,000,000원으로 고정되지 않고 74,480,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 서영화 보증금 | 140,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서영화의 미배당 보증금은 67,260,640원입니다. 대항력만 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 서구청 남서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 인천도시철도2호선 서구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2001.12.31입니다.
- 도로. 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 탁옥로34번길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 팰리스타운8동은 8세대, 확인 실거래 4건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 다세대주택 특성상 아파트보다 개별 물건 상태와 매수층에 따른 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 서영화 임차권에 대한 말소동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 룰상 미배당 67,260,640원은 확약이 없을 때의 인수 위험입니다. 확약 유효 전제에서는 실질 인수 0원이며 실질취득은 74,480,000원입니다.
- 누수 확인. 감정평가 시 501호 일부 누수로 아래층 401호가 피해를 입고 있는 것으로 탐문됐습니다. 누수 원인·수리 범위·401호 피해 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래는 4건이고 최신 거래는 2023.06의 155,000,000원입니다. 최근12개월 평균 155,000,000원과의 가격 차이는 크지만 실제 현재 매도가와 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%인 74,480,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있으므로 저가 자체와 실제 매수수요를 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 선순위 임차물건”이 확약으로 달라진다
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 74,480,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 서영화에게 72,739,360원만 배당돼 67,260,640원이 부족합니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조를 경계해야 합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 서영화 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 실질취득은 74,480,000원입니다. 최근12개월 평균 155,000,000원 대비 48.1%로 가격 여유도 큽니다. 다만 8세대 다세대주택, 4건의 제한된 실거래 표본, 501호 누수로 인한 401호 피해 탐문이라는 현장 리스크가 남습니다. 결론은 확약 원본이 확인되면 가격 메리트가 살아나는 조건부 안전형, 확약 확인 전에는 선순위 임차인 인수형으로 봐야 하는 물건입니다.
