인천지방법원 2025타경508844. 인천 계양구 작전동 미도아파트 1동 2층 210호입니다. 공부상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 박석권이며, 2016.04.26. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 207,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 2017.11.09. 설정된 송정분 명의 근저당권 60,000,000원은 2025.03.21. 확정채권양도를 원인으로 박장흠에게 이전됐고, 박장흠이 2025.04.21. 임의경매를 신청했습니다. 2023.08.24. 인천신용보증재단 가압류 49,721,041원도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508844 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 420 미도아파트 1동 2층210호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로299번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 2층 210호 |
| 소유자 | 박석권 · 2016.04.26. 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 48,153,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가와 ‘시세 할인’은 다른 문제
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰 결과 최저가가 88,500,000원 낮아졌지만, 이 자료에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다.
다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 144,550,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 101,185,000원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 이 역시 법원 최저가의 변화일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 | 60,000,000원 | 22,809,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 49,721,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 289,721,041원 중 202,809,000원이 배당되고, 미배당은 86,912,041원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 86,912,041원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 147,994,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 190,752,631원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천안남고등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 작전역이 있으며 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 210호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통하여 각 동 및 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가 206,500,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.04.26. 국민은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 과정은 현장 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 거래가격과 매물 수준을 확인한 뒤 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 후순위 근저당과 가압류가 붙었지만 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 295,000,000원의 70%인 206,500,000원까지 내려왔습니다.
그러나 경매에서 중요한 것은 “감정가에서 얼마나 내려왔느냐”보다 실제 시장에서 얼마에 거래되느냐입니다. 이 사건 자료에는 최근 실거래 비교치가 없으므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 위험은 낮지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 미확정. 이 구분이 핵심입니다.
