서울남부지방법원 2025타경12244. 강서구 화곡동 늘예솔하우스 6층 604호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 등기부상 소유자는 고완석이며, 2021.07.31 매매를 원인으로 거래가액 248,000,000원에 취득했습니다. 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 서효정의 248,000,000원 보증금과 매각물건명세서에 붙은 포기·말소 조건입니다.

서효정은 2021.08.23 주민등록, 2021.08.30 점유개시, 2021.08.18 확정일자를 갖고 있습니다. 말소기준인 2022.09.14 압류보다 주민등록과 점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건은 매각조건으로 그 잔액청구권을 포기하도록 정해져 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 빠르다

말소기준권리는 2022.09.14 강서세무서장의 압류입니다. 이후 2023.01.11 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원, 2023.08.16 서효정의 주택임차권등기 248,000,000원, 2025.09.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인의 대항력은 2023.08.16 임차권등기 날짜가 아니라 그보다 앞선 2021.08.23 주민등록과 2021.08.30 점유개시를 기준으로 판단해야 합니다. 서효정은 말소기준보다 앞선 대항력을 가진 것으로 확인되므로, 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 없어지는 물건은 아닙니다. 인수 위험을 없애는 근거는 별도의 매각조건입니다.

② 임차인·실질취득 — 일반 인수형과 결론이 달라지는 이유

실제 임차인은 서효정 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 적시돼 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도의 248,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

※ 포기·말소 조건이 없다면 현재 회차 배당표상 임차보증금 미배당액 69,584,640원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득이 보증금 수준에 수렴합니다. 본 사건은 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.

가격은 감정가 284,000,000원에서 현재 최저가 181,760,000원까지 내려와 감정가의 64%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 그 자체가 아닙니다. 따라서 이 64%만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 이 사건에서 확실하게 계산할 수 있는 핵심은 매각조건 반영 실질 인수 0원과 현재 실질취득 181,760,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

현재 회차 추정 배당에서는 집행비용 3,344,640원을 제외한 178,415,360원이 서효정의 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 69,584,640원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가 이용상태도 늘예솔하우스 제6층 제604호를 오피스텔로 적고 있습니다.
• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·업무시설인 오피스텔 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역 2호선·5호선이 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 사다리형 토지이며 공시지가는 5,858,000원/㎡, 토지면적은 175.9㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도, 현황 주거용 사용, 기계식주차장 및 일반상업지역 입지를 함께 고려해 매수층과 처분 가능성을 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 재확인. 임차인 서효정과 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 서효정 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 248,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 대항력 자체는 분명히 존재. 주민등록 2021.08.23, 점유 2021.08.30으로 말소기준 2022.09.14보다 빠릅니다. 포기·말소 조건과 별개로 기본 권리관계는 대항력 임차인 사건입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.
• 체납 압류 확인. 말소기준권리는 강서세무서장의 체납징세 압류입니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
• 용도 확인. 오피스텔이면서 현황 주거용으로 사용 중인 물건이므로 실제 이용상태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 248,000,000원”보다 중요한 매각조건

겉으로 보면 부담이 큰 사건입니다. 실제 임차인 서효정의 보증금이 248,000,000원이고, 주민등록과 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구까지 갖췄기 때문입니다. 현재 매각가 181,760,000원을 기준으로 일반적인 대항력 인수형 계산을 하면 미배당 보증금 69,584,640원이 남습니다.

하지만 이 사건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 서효정과 주택도시보증공사 승계 관계에 대해 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있으므로, 그 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 181,760,000원으로 봅니다.

다만 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰돼 64%까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 대항력 임차인 자체보다 포기·말소 매각조건의 유지 여부, 체납 압류에 따른 실제 배당, 오피스텔의 이용상태와 환금성, 그리고 응찰가입니다. 권리 위험의 핵심은 조건으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 별도의 판단이 필요합니다.