인천지방법원 2025타경508869. 부평동 벨라지오 2층 201호 오피스텔입니다. 등기 흐름만 보면 2016년 김만식이 소유권을 취득하면서 하나은행 근저당권 146,400,000원이 설정됐고, 해당 근저당은 2024.07.15. 해지로 말소됐습니다. 이후 등기에 남은 강제경매개시결정은 2025.04.18. 접수됐으며, 제공된 권리분석상 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 임차인 신지영의 전입일은 2024.07.15.로, 말소기준일인 2025.04.18.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 단계는 아니며, 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 배당요구는 2025.05.01. 접수됐지만 보증금 규모가 없어서 배당 후 남는 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 179-5 벨라지오 2층 201호 도로명: 인천광역시 부평구 광장로30번길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층/지상 14층 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김만식 (2016.06.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장경호 / 55,403,456원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2016.06.14. 설정된 하나은행 근저당권은 2024.07.15. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 핵심 기준은 2025.04.18. 강제경매개시결정입니다. 임차인 신지영의 전입일은 그보다 앞선 2024.07.15.이므로, 점유와 임대차계약의 유효성이 확인될 경우 대항력 문제가 발생할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지영 | 2024.07.15 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
신지영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부 및 배당 후 잔액은 임대차계약서·주민등록·점유 상태·매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘미상 인수액’이 중요하다
현재 최저매각가는 92,120,000원으로 감정가 188,000,000원의 49%입니다. 수치만 보면 95,880,000원 낮아졌지만, 이 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 92,120,000원 | 111,741,616원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 64,483,999원 | 138,880,169원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 45,138,799원 | 157,877,155원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 매각가는 낮아지지만 배당되지 못하는 채권액은 111,741,616원에서 138,880,169원, 157,877,155원으로 커집니다. 여기에 임차보증금 미배당액은 아직 계산되지 않았습니다. 따라서 추가 유찰도 임차인 인수위험을 자동으로 줄여주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,058,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 146,400,000원 | 90,061,840원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 장경호 | 55,403,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 201,803,456원, 채권자 예상배당은 90,061,840원, 미배당은 111,741,616원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 ‘굴다리오거리’ 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 승강기·도시가스·개별난방·옥내소화전·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 환금성. 오피스텔 용도이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실질취득가가 확정되지 않은 상태에서는 유찰 횟수와 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 신지영의 보증금·계약기간·임대인·점유 범위를 확인하고, 현재 점유가 유지되는지 대조해야 합니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2024.07.15. 전입 외에 실제 인도·점유 여부와 주민등록 유지 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당액 확인. 확정일자와 배당요구의 적법성, 예상 배당액을 확인해 매수인이 인수할 잔여 보증금을 계산해야 합니다.
- 근저당 말소 원본 대조. 2024.07.15. 하나은행 근저당 말소등기와 배당 시뮬레이션의 배당 반영이 서로 일치하지 않으므로 등기부와 채권신고서를 직접 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한은 실질취득 기준. 최저가가 아니라 ‘응찰가 + 인수 보증금 + 명도·체납 관련 비용’을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 관리비 체납 여부와 오피스텔의 실제 사용 상태, 주차타워 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 188,000,000원에서 2회 유찰돼 92,120,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 신지영의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로, 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
등기에서는 하나은행 근저당권이 2024.07.15. 말소된 것으로 나타나지만 배당 시뮬레이션은 해당 근저당에 90,061,840원을 배당하고 있다는 불일치도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 임차보증금과 실제 배당순위를 확인하기 전에는 감정가의 49%라는 숫자만으로 응찰할 수 없는 오피스텔입니다.