확약으로 인수는 0원, 가격 할인은 90.5% — 화곡동 미문3차 201호

서울남부지방법원 2025타경12245. 강서구 화곡동 미문3차 제2층 201호, 전용 37.32㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 1994.08.30이고 전체 8세대인 소규모 건물입니다. 소유자 진현철은 2017.03.15 거래가 145,000,000원에 취득했고, 서울보증보험이 청구금액 144,920,712원으로 강제경매를 신청했습니다.

표면적으로 가장 크게 보이는 권리는 한국토지주택공사의 임차보증금 126,000,000원입니다. 그러나 이 신고는 실제 거주 임차인을 별도로 더하는 항목이 아니라 보증기관성 권리신고입니다. 전입신고 2019.09.19, 점유개시 2019.09.21로 산정된 말소기준일 1997.02.01보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건까지 더해져 낙찰자가 떠안을 보증금은 실질 0원으로 판단됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 실질 인수 0원*

말소기준일 이후에는 강서구·국·서울특별시·인천광역시의 압류, 주택도시보증공사의 1,660,543,557원 가압류, 한국토지주택공사의 임차권등기, 서울보증보험의 경매개시결정이 이어집니다. 산정상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 일반 후순위 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

임차권·점유 관계

* 등기상 임차보증금 126,000,000원. 대항력 없음으로 판정되고, 특별매각조건상 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 매수인 인수는 실질 0원으로 산정했습니다.

② 시세 비교 — 90.5%지만 표본은 단 한 건

미문3차 전용 37.32㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022.03 제2층 137,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 124,000,000원은 이 거래가의 90.5%입니다.

금액만 놓고 보면 최저가는 확인된 실거래보다 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 전체 세대수도 8세대입니다. 감정가 155,000,000원은 해당 거래보다 높고, 한 차례 유찰된 현재 가격도 실거래 대비 90.5% 수준에 그쳐 낮은 환금성을 보상할 만큼 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

총 채권액 2,017,949,723원 중 예상 배당액은 121,464,000원, 미배당액은 1,896,485,723원입니다. 신청채권자 서울보증보험의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 등기상 말소 기재가 있는 과거 근저당도 배당 항목에 포함되어 있으므로 실제 배당표와 원본 서류의 대조가 필요합니다.

④ 회차별 자금 구조

낙찰가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 특별매각조건과 대항력 판정에 따라 매수인 인수는 각 회차 모두 0원*으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 보증금 인수형처럼 실질취득액이 126,000,000원으로 고정되는 구조가 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득액인 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 입지. 까치산공원 북측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조, 지하1층/지상4층 구조이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 접합니다.
• 토지. 대체로 가장형의 주거용 건부지이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 2,849,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 낙찰 후 실제로 이행되는 절차·서류를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 기준권리 대조. 1997.02.01 근저당이 말소기준으로 산정됐으나 2002.08.06 말소 기재도 있으므로 등기부 원본의 현존 여부와 법원의 기준권리 판단을 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인하세요.
• 실거래 과신 금지. 137,000,000원 거래는 2022.03 한 건뿐입니다. 현재 내부 상태를 반영한 인근 다세대 매매·전세 시세를 별도로 조사해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 1994년 사용승인 건물이므로 누수·결로·배관·창호·도시가스·옥상 방수와 공용부 관리상태를 직접 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인은 0명으로 분류되지만 감정 당시 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대열람을 통해 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 대출 가능 금액 확인. 소규모 노후 다세대는 금융기관별 담보평가와 방 공제 적용이 달라 낙찰잔금 대출 한도가 예상보다 낮을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”

이 물건의 가장 큰 장점은 한국토지주택공사 임차보증금 126,000,000원이 보이더라도 이를 낙찰자가 떠안는 사건이 아니라는 점입니다. 보증기관성 권리신고이고 대항력이 없으며, 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 실질취득액은 현재 최저가 124,000,000원입니다.

그러나 가격은 별도로 냉정하게 봐야 합니다. 확인된 실거래 137,000,000원 대비 90.5%지만 거래가 한 건뿐이고, 8세대·1994년 사용승인 다세대로 환금성이 낮습니다. 여기에 세금 압류 6건, 기준권리와 말소 기재의 대조 필요성도 남아 있습니다. 권리 인수는 해소됐지만 가격 가점은 제한적입니다. 이 사건의 승부처는 ‘126,000,000원을 떠안느냐’가 아니라, 소규모 노후 다세대의 실제 상태와 매도 가능성을 감안해 124,000,000원이 충분히 낮은가를 판단하는 데 있습니다.