서울남부지방법원 2025타경12248. 가산양우내안애애플 9층 908호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,344,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차권 승계와 확약의 적용 범위입니다.
말소기준은 2022.11.08. 국의 압류입니다. 그런데 등기된 임차권 관련 전입일은 2021.05.10., 확정일자는 2021.04.19.로 더 빠릅니다. 배당 시뮬레이션도 한국토지주택공사 명의의 119,000,000원 임차보증금 중 55,911,808원만 배당하고 63,088,192원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 미치는 승계분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제9층 제908호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 방1·욕실겸화장실 등 |
| 층 / 구조 | 지하1층·지상18층 중 제9층 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 사용승인일 | 2013.09.26. |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.05.25. 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 57,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 134,605,423원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2022.11.08. 국의 압류입니다. 이후 부천시·수원시·강동구의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차권입니다. 등기상 임차권은 2023.07.10. 등기됐지만 전입신고 2021.05.10., 점유개시 2021.05.12., 확정일자 2021.04.19.로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인·승계 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 1명 을구 1-2 임차권경정 | 122,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 을구 1 임차권등기 | 119,000,000원 | 2021.05.10 / 2021.04.19 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 하고, 한국토지주택공사의 신고는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 119,000,000원과 122,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 을구 1-2는 1번 임차권의 경정등기로 보증금이 122,000,000원으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 57,344,000원으로 감정가 112,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 더구나 확약 밖 실제 임차인의 대항력·인수 위험이 남아 있어, 단순히 최저가만 놓고 투자금액을 계산하는 방식은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,432,192원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 119,000,000원 | 55,911,808원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 134,605,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 룰상 매수인 인수액은 63,088,192원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역에서 남동측 직선거리 약 700m, 가산동주민센터에서 북서측 직선거리 약 200m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근·진출입이 가능하고, 남부순환로와 접하며 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 방1·욕실겸화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·급탕, 개별난방·도시가스보일러, 승강기, 화재탐지설비 및 스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 북동측 약 45m, 남동측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 을구 1-2의 122,000,000원 경정 임차권이 누구의 권리를 반영하는지, 전입·점유·확정일자와 현재 승계관계를 원본에서 이어서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 119,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 매각기일. 2026.08.20 기준 권리변동과 매각물건명세서 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “51.2%보다 확약의 경계선이 더 중요하다”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 57,344,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 배당표만 보면 대항력 임차권 부족분 63,088,192원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 여기에 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈기 때문에 확약이 적용되는 승계분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 보증기관 승계 신고를 제외하면 실제 임차인 1명이 남고, 122,000,000원으로 경정된 임차권의 전입일·확정일자·대항력이 미상입니다. 확약은 제출자의 승계분에만 적용되므로 이 부분까지 자동으로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 최근 실거래 시세 공백도 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 확약 밖 권리관계를 먼저 끝까지 연결해야 하는 사건입니다.
