140,700,000원
인천지방법원 2025타경508912. 인천 중구 운서동 풍림아이원아파트 205동 2층 206호로, 감정평가 이용상태도 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 등기상 현재 근저당권 수는 0건이고, 2003년과 2010년에 설정됐던 근저당권 및 2008년 한국토지공사의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리흐름의 핵심은 근저당이 아니라 2023.01.31 서구(인천광역시)의 압류와 그보다 앞서 전입한 홍미선입니다.
홍미선은 2015.01.09 전입했고 2017.01.11 확정일자가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 140,700,000원만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508912 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2748-1 풍림아이원아파트 205동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9919㎡ · 5층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 유정록 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 | 풍림아이원2단지1차 · 650세대 · 2002.10.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 8년 앞선 임차인
등기부상 과거 근저당권과 한국토지공사의 전세권은 모두 이미 말소되어 현재 매수인이 그 권리 자체를 인수하는 구조는 아닙니다. 현 경매의 말소기준은 2023.01.31 갑구 5번 압류이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서구(인천광역시) 압류, 2025.04.23 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍미선 | 2015.01.09 | 2017.01.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미확정 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 홍미선이 확인되지만 보증금은 미상입니다.
② 시세 비교 — 74.0%는 ‘표면가격’ 기준
풍림아이원2단지1차 동일평형 전용 59.99㎡ 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 190,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 159,000,000원, 최근 12건 범위는 159,000,000원~220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 190,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 홍미선 | 145,000,000원 | 137,930,200원 |
| 신청채권 미배당 | - | 7,069,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산에서는 매각대금 140,700,000원 중 집행비용 2,769,800원과 신청채권자 홍미선에게 137,930,200원을 배당해 신청채권 7,069,800원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이 7,069,800원은 신청채권의 미배당액이며, 보증금이 미상인 임차인 홍미선의 임차보증금 인수액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 압류·세금 리스크
현재 등기에는 말소기준인 2023.01.31 서구(인천광역시) 압류 이후 국민건강보험공단, 국, 서구(인천광역시)의 압류가 이어져 있으며 전체 압류 건수는 4건입니다. 자료의 주의사항에는 국세·지방세 압류 4건과 당해세 해당 시 우선 차감 가능성이 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 인천공항중학교 남서측 인근 풍림아이원아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물의 2층 206호이며, 급배수·위생설비와 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 등의 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 풍림아이원2단지1차는 650세대이며 동일평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 홍미선의 보증금이 얼마인지, 임대차계약서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자는 2017.01.11로 확인되지만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 배당요구 여부와 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 홍미선의 지위 대조. 임차인과 2025.04.23 경매개시결정 채권자의 이름이 동일합니다. 145,000,000원 청구채권과 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 압류 4건 확인. 세금·공단 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당액 변동을 판단할 수 있습니다.
- 시세는 실질취득가로 재비교. 현재 최저가의 최근 시세 대비 74.0%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 인수액을 포함한 총 취득부담을 최근 12개월 평균 190,083,333원 및 최신 거래 159,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “74.0% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 140,700,000원, 최근 12개월 실거래 평균 190,083,333원의 74.0%입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 2015.01.09 전입한 홍미선의 보증금 미상이 더 중요합니다.
등기상 근저당은 남아 있지 않고 후순위 압류들은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 특히 임차인 홍미선과 경매 신청채권자 홍미선의 이름이 같아 임대차와 145,000,000원 청구채권의 관계도 함께 확인해야 합니다. 표면가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다. 이 사건의 결론은 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 완성됩니다.
