제주지방법원 2025타경1542. 서귀포시 남원읍 위미리 소재 다가구주택과 그 부지에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김병수, 경매 신청채권자는 농협은행이며 청구금액은 611,962,398원입니다. 2018년 1월 11일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 서귀포수산업협동조합의 가압류가 등기되었습니다. 이들 담보권·압류권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 다가구주택의 실제 점유 상태에 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사에 등장하는 전입 관련 인원은 7명이고, 그중 301호에 3명이 기재되어 있습니다. 보증금이나 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 독립적인 임대차계약의 수와 실제 점유관계를 추가로 확인해야 합니다. 등기상 소멸하는 채권이 많다는 사실과, 낙찰 후 점유자를 원활하게 인도받을 수 있다는 사실은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2018.01.11 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 2025.07.23 임의경매개시결정, 2025.09.15 서귀포수산업협동조합 가압류가 등기되었습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 담보권입니다.

매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 등기상 권리와 현재 조사된 전입일을 기준으로는 매수인이 승계할 금전적 인수액을 0원으로 보는 분석이 가능합니다. 다만 실제 점유·임대차 사실과 미확인 권리는 별도로 검증해야 합니다.

임차인·점유관계 조사 (전입 관련 7명)

전입일이 가장 빠른 사람은 유충일(2022.12.14)로, 말소기준일인 2018.01.11보다 늦습니다. 나머지 6명 역시 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 이 기록을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 각자의 보증금·확정일자와 정확한 임대차관계가 확인되지 않은 만큼, 실제 점유 및 계약서 대조가 중요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 전입일 이전의 실제 인도·점유, 세대 간 관계 및 별도 임대차 사실까지 확정한 결과는 아닙니다. 우선변제권은 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 판단을 유보합니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

② 가격 점검 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 할인은 미확정

감정가 1,527,959,420원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 524,090,000원입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 하지만 감정가는 시장에서 실제 거래가 이루어지는 가격과 다를 수 있습니다. 특히 이 사건은 아파트 한 세대가 아니라 토지 989㎡와 다가구주택을 함께 취득하는 일괄매각입니다.

비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래시장보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 가격 적정성은 동일 지역의 토지·다가구주택 거래사례와 건물의 실질 이용·수익 상태를 따로 대조해야 합니다.

각 회차의 매각가·배당액·미배당액은 제시된 배당 시나리오를 적용했습니다. 후속 회차는 가정이며 실제 유찰 여부나 매각기일이 확정된 것은 아닙니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리관계 기준이고, 취득세·명도·수선 및 기타 비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 524,090,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 7,640,900원을 제외한 516,449,100원이 채권자에게 배당됩니다. 제시된 추정 배당에서는 농협은행이 이를 배당받고, 서귀포수산업협동조합의 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

총 채권액 기준 미배당은 422,164,765원입니다. 다만 농협은행의 840,000,000원은 채권최고액이므로 실제 확정채권액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 농협은행의 경매 청구액은 별도로 611,962,398원이며, 최저가 배당 시나리오에서 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

배당액은 추정치입니다. 실제 채권액, 집행비용, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 배당요구 등은 실제 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수금과 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 위미초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 있습니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 989.0㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형이고, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 147,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 및 하수처리구역에도 포함됩니다. 향후 증축·변경 또는 개발 가능성은 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 기본 위생설비와 급·배수설비, 보일러 난방설비가 확인됩니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
• 매각 제외 시설. 토지 위 창고 약 24㎡ 및 비가림 약 3.6㎡는 매각 대상에서 제외됩니다. 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 시설 소유자와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 실사가 이루어지지 않았으므로 실제 구조 및 사용현황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 토지와 다가구주택의 일괄매각으로, 개별 아파트처럼 단순한 동일 평형 시세 비교가 어렵습니다. 최근 거래사례에 기초한 처분가격과 예상 매각기간을 확인하지 못한 상태에서는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 재확인. 주양규·유충일·김옥주·강경택·강혜영·정한일·김인애의 실제 점유 여부, 독립 임대차 여부, 전입일과 점유 개시일을 확인해야 합니다. 특히 301호의 세 명이 어떤 관계인지 확인이 필요합니다.
• 보증금 및 우선변제. 현재 조사된 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하고 예상 배당과 명도계획에 반영해야 합니다.
• 말소기준 전 권리 점검. 농협은행 근저당권 설정일인 2018.01.11이 기준입니다. 기존 전입자료에 드러나지 않은 선행 점유관계나 별도 권리의 존재 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
• 건물 내부 실사. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 호실 구성, 내부 상태, 누수·설비 상태, 무단 구조변경 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 창고 약 24㎡와 비가림 약 3.6㎡는 매각 대상이 아닙니다. 시설 소유자, 토지 사용관계 및 철거·정리 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래가 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다. 인근 다가구주택·단독주택 및 유사 토지의 실제 거래가격을 비교하고, 건물 내부 상태를 반영한 취득·수선비용을 검토해야 합니다.
• 명도계획. 금전적 인수액 0원과 명도 부담 없음은 다릅니다. 다수 전입자의 점유관계와 실제 사용 호실을 파악하여 인도 절차·협의 및 예상 비용을 별도로 준비해야 합니다.
• 채권 및 배당 확인. 농협은행 근저당권의 채권최고액 840,000,000원과 신청채권자의 청구액 611,962,398원은 구별해야 합니다. 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니지만, 실제 배당에 영향을 주는 조세·임차인 권리는 추가 확인이 필요합니다.
• 매각기일 및 서류 대조. 2026.11.03 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 및 건축물 관련 공부를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원과 안전한 낙찰은 다르다”

서귀포 위미리의 이 다가구주택은 감정가 1,527,959,420원에서 세 차례 유찰되어 524,090,000원까지 내려왔습니다. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 소멸하고, 현재 확인된 전입 관련 7명도 모두 말소기준 이후 전입했습니다. 명세서상 인수권리 없음, 예상 인수액 0원이라는 점은 분명한 긍정 요소입니다.

그러나 임차인 보증금·확정일자 미상, 내부 미확인, 매각 제외 시설, 실거래 시세 검증 부족이 겹쳐 있습니다. 3회 유찰의 낙폭은 크지만 시장가치에 대한 충분한 근거가 없기 때문에 이를 곧바로 저가매수 기회라고 해석할 수 없습니다. 토지와 다가구주택을 함께 취득하는 만큼 권리 정리뿐 아니라 점유, 건물 상태, 토지 이용 및 향후 처분 가능성까지 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 인수 구조는 비교적 단순하지만, 실제 임대차 및 물건 상태에 대한 확인이 부족합니다. 권리의 방향은 긍정적, 실사와 가격 판단은 보류. 이 사건에서 중요한 것은 감정가로부터 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 실제로 무엇을 인수하고 얼마의 시장가치를 확보할 수 있는지입니다.