제주지방법원 2025타경1542. 서귀포시 남원읍 위미리 4187-2 토지와 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 단독주택의 주차장·계단실·물탱크 및 다가구주택이며, 토지면적은 989.0㎡입니다. 소유자 김병수가 2017년 소유권보존을 마친 뒤 2018년 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 전입한 조사 대상자는 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 다수이며, 실제 명도 과정에서는 각 점유자의 점유관계와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4187-2 · 태위로2번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(주차장, 계단실, 물탱크 및 다가구주택) |
| 토지 / 건물 | 토지 989.0㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 |
| 소유자 | 김병수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,527,959,420원 / 524,090,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 611,962,398원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각방법 | 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.11. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.07.23. 임의경매개시결정과 2025.09.15. 서귀포수산업협동조합 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이며, 명시된 인수권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 7명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유충일 | 301호 · 주거 | 2022.12.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강혜영 | 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주양규 | 미상 | 2024.11.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정한일 | 미상 | 2024.12.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김옥주 | 301호 · 주거 | 2025.04.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김인애 | 305호 · 주거 | 2025.04.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강경택 | 301호 · 주거 | 2025.05.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류되며, 실제 임차인은 7명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상이나, 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 핵심 특수권리 — 제외 건물과 법정지상권
토지 위에는 매각 대상에서 제외되는 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 24㎡와 판넬조 판넬지붕 단층 비가림 약 3.6㎡가 있습니다. 이 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
목록 건물도 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 내부 구조와 관리상태, 실제 호실 구성, 수선 필요 범위는 확인되지 않은 상태로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 524,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,640,900원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 840,000,000원 | 516,449,100원 |
| 3. 가압류 · 서귀포수산업협동조합 | 98,613,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 938,613,865원 중 채권자 예상배당은 516,449,100원이며, 미배당액은 422,164,765원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 34%만으로는 부족하다
현재 최저가는 524,090,000원으로 감정가의 34%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래가격이나 지역 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 524,090,000원 | 516,449,100원 | 422,164,765원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 366,863,000원 | 360,926,918원 | 577,686,947원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 256,804,099원 | 252,408,842원 | 686,205,023원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위미초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택과 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용상태. 단독주택의 주차장·계단실·물탱크 및 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 제주석붙임 등이며 새시 창호와 기본위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 147,500원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제외 건물 소유관계. 창고 약 24㎡와 비가림 약 3.6㎡의 설치자·소유자·설치 시기와 독립된 건물성을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 토지 사용·철거 협의 비용을 법률적으로 검토하세요.
- 임차인 전수 확인. 실제 임차인 7명의 호실, 보증금, 계약기간, 점유 여부와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 301호 중복 점유. 유충일·김옥주·강경택이 모두 301호로 조사됐으므로 가족관계 또는 개별 임대차 여부를 확인하세요.
- 내부 실사. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 호실 구성, 누수·균열, 설비 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택과 토지 거래, 임대수익, 공실률을 별도로 조사하세요.
- 공법상 제한. 자연녹지지역·자연취락지구와 각 관리구역에 따른 증축·용도변경·개발 가능 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기상으로는 정리가 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 권리는 소멸하고, 실제 임차인 7명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 보증금 승계 위험은 없습니다. 매수인의 실질취득액도 현재 최저가와 같은 524,090,000원입니다.
하지만 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 토지 위 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 다가구주택 내부도 확인되지 않았으며, 여러 점유자의 명도도 필요합니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가의 34%라는 비율만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 없지만, 현장·특수권리 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.