서울남부지방법원 2025타경12260. 개봉동 다원리치빌2차 302호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장순자는 2021.08.25 매매계약을 원인으로 259,000,000원에 취득했고, 같은 날 김주원과 임대차계약이 체결됐습니다. 김주원은 2021.09.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.25이며, 2023.09.22 보증금 259,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.09.23 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 단순한 “대항력 임차인이 있다”가 아니라 매각조건에 붙은 포기·말소 확약입니다. 일반 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 김주원이 배당받지 못하는 103,933,120원이 남아 매수인 인수 구조가 됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고는 김주원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 26.46㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 장순자 (2021.08.25 매매 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주원 | 건물전부 · 2021.09.17 | 2021.08.25 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명, 김주원입니다. 주택도시보증공사는 별도 보증금의 임차인이 아니라 매각조건상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김주원은 전입·점유가 2021.09.17이고 확정일자가 2021.08.25로, 2025.09.23 경매개시결정보다 앞서 대항력 및 우선변제권을 갖습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 시장 자체가 하락 중
다원리치빌2차 전용 25.96~27.44㎡ 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균 215,250,000원에는 2024년 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 203,666,666원과 최신 거래 192,000,000원을 우선 봐야 합니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -18.5% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.16㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 27.44㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.12 | 27.16㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2024.07 | 25.96㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 203,666,666원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득가는 158,080,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 203,666,666원의 77.6%이고, 최신 거래 192,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격 자체에는 최근 실거래 대비 할인 폭이 존재합니다. 다만 전체 평균 215,250,000원 대비 73.4%라는 숫자는 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 가격 가점의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,013,120원 |
| 1. 임차인 김주원 보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 155,066,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당모형상 김주원 보증금의 미배당액은 103,933,120원입니다. 그러나 본 건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 동측 인근이며, 소규모 아파트·도시형생활주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용·구조. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·난방·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다원리치빌2차는 19세대, 2020.11.13 사용승인 물건입니다. 최근 12개월 거래 3건이 확인되지만 최근 가격 흐름은 -18.5%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 핵심입니다. 매각물건명세서에서 김주원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수를 구분. 단순 배당 계산상 미배당 보증금은 103,933,120원이지만, 확약 조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 산정이 크게 달라집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,250,000원보다 최근 12개월 평균 203,666,666원과 최신 거래 192,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 대비 -18.5% 하락했습니다. 추가 가격조정 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 19세대 규모의 다세대·도시형생활주택이므로 향후 매도 시 아파트와 동일한 유동성을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 토지이용 규제 확인. 지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 인수액을 0원으로 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 259,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 158,080,000원으로 낙찰받을 경우 103,933,120원을 추가 인수해야 하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 김주원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질취득가는 158,080,000원, 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 실거래와 비교하면 할인 구간입니다. 최근 12개월 평균 203,666,666원의 77.6%이고 최신 거래 192,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시장이 과거 대비 -18.5% 하락했고, 19세대 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 확약 확인이 최우선이고, 가격은 최근 하락 추세까지 반영해 보수적으로 접근할 물건”으로 정리할 수 있습니다.
