서울남부지방법원 2025타경12264. 서울 강서구 화곡동 비에스하우징 5층 503호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 234,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,760,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 서향미의 주택임차권입니다. 주민등록일자는 2018.03.27, 점유개시일자는 2018.03.26, 최초 확정일자는 2018.02.05이며 보증금은 212,000,000원입니다.
이 임차권은 데이터상 말소기준권리인 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 조건이 없었다면 현재 최저가에서 배당받고 남는 65,136,640원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제로 배당 시뮬레이션도 그렇게 산출돼 있습니다. 다만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 매각 조건이 있습니다. 서향미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12264 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로19가길 30-5 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 28.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 제5층 제503호 |
| 소유자 | 김선태 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각 조건이 핵심
주택도시보증공사는 2024.04.05 가압류 채권자로 등기돼 있고, 2025.09.23 이 사건 강제경매를 신청했습니다. 명세서에는 동시에 서향미 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로, 보증기관 금액을 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 서향미 외 추가 전입자 3명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서향미 | 2018.03.27 · 건물 전부 | 212,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 실질 0원 |
| GANBOLD DELGERBAT | 2025.09.15 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TSOGT OCHIR ERDENECHIMEG | 2025.09.18 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| DELGERBAT JAVKHLAN | 2025.09.18 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
추가 전입자 3명은 모두 말소기준권리 2024.04.05보다 뒤인 2025.09.15 또는 2025.09.18 전입으로, 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들의 구체적 임대차 내용은 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 서향미에 대한 포기·말소 조건은 서향미 및 그 주택임차권 승계인에게만 적용되는 조건으로 이해해야 하며, 다른 점유자의 사실관계를 대신 정리해 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 실거래의 64.6%
비에스하우징은 19세대, 사용승인일은 2018.02.14입니다. 대상 전용면적은 28.98㎡이고, 확인된 최근 거래는 2025.01 전용 29.96㎡ 6층의 232,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 동일한 232,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 29.96㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.98㎡ 대상 | 1건 | 232,000,000원 |
포기·말소 조건을 반영한 실질취득은 149,760,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 232,000,000원의 64.6%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮은 것이 아니라, 확약 조건이 정상적으로 이행된다는 전제 아래 실질취득 자체가 최근 거래보다 낮은 구조입니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이므로 이 숫자를 다수 거래의 안정적인 시세 평균처럼 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 서향미 보증금 | 212,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 규칙 계산상 서향미 미배당액은 65,136,640원으로 잡힙니다. 이 금액을 최저가에 더하면 확약 미반영 총자금 계산은 214,896,640원입니다. 그러나 이 사건은 서향미 및 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 본 리포트의 실질 인수는 0원, 실질취득은 149,760,000원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근으로 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형이며 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 최근 확인 거래는 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 서향미 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건인지 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 조건 미반영 숫자 구분. 배당표상 인수 계산은 65,136,640원이지만, 포기·말소 조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 추가 전입자 확인. GANBOLD DELGERBAT, TSOGT OCHIR ERDENECHIMEG, DELGERBAT JAVKHLAN의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 232,000,000원 한 건뿐이므로 내부 상태·층·향·거래조건 차이를 함께 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 64%이고 단지 경매 평균 유찰도 1.8회입니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하지 마세요.
- 규제 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 여부를 입찰 목적과 매수인 자격에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 서향미의 212,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 부담이 큰 물건입니다. 현재 최저가 기준 배당표에서도 65,136,640원이 부족해 원칙적으로는 매수인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 서향미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득은 149,760,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 232,000,000원의 64.6%로 낮습니다. 다만 시세 표본이 단 한 건이고, 19세대 규모·2회 유찰·단지 경매 평균 1.8회 유찰이라는 점은 환금성 측면에서 함께 봐야 합니다. 결론적으로 이 물건은 확약 조건 확인이 권리분석의 첫 번째 관문이고, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우에만 현재 가격 메리트가 온전히 살아나는 사건입니다.
