서울남부지방법원 2025타경12271. 서울 양천구 신정동 ‘양지’ 제4층 제401호, 전용 23.4㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 주택임차권자 정순원입니다. 정순원은 2021.02.24. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.01., 임차보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춰, 원칙적으로는 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 199,040,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,586,560원을 제외한 195,453,440원이 정순원 보증금에 배당되고, 94,546,560원이 부족합니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 남는 대표적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 정순원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.4㎡ · 12층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김영식 2분의 1 · 신운철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.09.28. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
등기상 2020.10.12. 설정된 여수수산업협동조합 근저당권 4,742,400,000원은 2021.02.22. 이미 말소되었습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류 1,220,000,000원이며, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정순원의 주택임차권등기는 2024.03.22.이지만 대항력 판단은 등기일이 아니라 앞선 전입·점유일 2021.02.24.을 봐야 하므로 말소기준보다 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 3명 확인, 핵심은 정순원
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순원 | 2021.02.24. | 2021.02.01. | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 부족분 94,546,560원 |
| HAN XINGYUAN | 2025.07.07. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ZHU YING | 2025.07.07. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
HAN XINGYUAN과 ZHU YING은 현황조사에서 2025.07.07. 전입으로 확인되며, 이 날짜는 말소기준 2023.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선후관계를 가르는 전입일 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 정순원처럼 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
같은 건물 ‘양지’의 전용 23.4㎡ 실거래는 최근 12개월 동안 3건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 2026.05. 280,000,000원입니다. 감정가는 311,000,000원이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 199,040,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 23.4㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.11 | 23.4㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.4㎡ | 3건 | 278,333,333원 |
이 사건은 확약이 없었다면 단순히 최저가 199,040,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 대항력 인수형이었습니다. 그러나 매각조건상 정순원의 미배당 잔액 청구권이 포기되므로 확약 반영 후 실질취득은 199,040,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 71.5%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 실질취득액이 낮아, 확약이 실제 매각조건대로 이행된다는 전제 아래서는 가격 메리트가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,560원 |
| 1. 임차인 정순원 보증금 | 290,000,000원 | 195,453,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정순원에게 195,453,440원이 배당되고 94,546,560원이 부족합니다. 이 부족분은 일반적인 대항력 구조라면 매수인 인수 대상이지만, 본건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 정순원에 대한 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 최저가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 199,040,000원 | 94,546,560원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 159,232,000원 | 133,797,248원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 127,385,600원 | 165,197,798원 | 실질 0원* |
이 표가 대항력 임차인 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정순원 보증금의 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 따라서 최저가만 떨어진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 반대로 본건처럼 해당 임차인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되면, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀌어 유찰에 따른 가격 하락이 실질취득비용에 직접 반영됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남명초등학교 북측 인근. 대단지 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 위치하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 401호. 사용승인일은 2020.09.28.이며, 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 중앙로와 접하고 북서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다. 다만 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·인테리어 상태는 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 거래가격은 275,000,000원~280,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 정순원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현재 배당 계산상 부족분은 94,546,560원이지만, 해당 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 둘을 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 현 점유자 확인. HAN XINGYUAN과 ZHU YING은 2025.07.07. 전입으로 말소기준보다 늦지만, 실제 점유관계와 인도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 실질취득 199,040,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 71.5%입니다. 감정가 311,000,000원이 아니라 최신 실거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 응찰가를 검토하는 편이 타당합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 실거래 표본 3건을 감안해 매도 소요기간과 매수층 폭을 별도로 고려해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부구조와 인테리어 상태가 실제와 다를 수 있으므로 외부 상태와 점유·사용 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 크지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 이 사건은 쉽지 않습니다. 보증금 290,000,000원의 정순원이 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 199,040,000원에서는 배당 부족분 94,546,560원이 생기기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 최저가가 싸 보여도 이 부족분을 합친 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
하지만 이 사건의 매각조건에는 정순원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있습니다. 그 조건을 반영하면 정순원에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 199,040,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 278,333,333원의 71.5%로 가격 측면의 할인은 분명합니다.
다만 이 물건은 16세대 다세대주택이고, 대항력 임차권과 조건부 말소라는 확인 포인트가 있으며 현황조사상 별도 점유자도 존재합니다. 따라서 가격은 매력적이지만 권리조건 확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 핵심은 ‘최저가가 싸냐’가 아니라 포기·말소 조건이 확실히 적용돼 실질 인수가 정말 0원이 되는가입니다.
