최저가 1.84억이 아니라, 대항력 보증금 2.72억이 가격을 정한다 — 독산동 라온하우스 401호

서울남부지방법원 2025타경12272. 금천구 독산동 라온하우스 제101동 제4층 제401호로, 2019년 4월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층의 공동주택입니다. 소유자 김은희는 2019년 10월 1일 매매를 원인으로 259,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

핵심은 소유권이전일과 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 박상호입니다. 최초 임대차계약은 2019년 9월 28일, 최초 보증금은 259,000,000원이며 2019년 10월 18일 확정일자를 받았습니다. 이후 2021년 11월 21일 보증금 13,000,000원을 증액해 총 보증금이 272,000,000원이 되었고, 증액분 확정일자는 2023년 7월 4일입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 13일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 최초 확정일자는 이보다 약 3년 이상 앞섭니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 반환받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 등기부에도 2024년 10월 24일 보증금 272,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 먼저다

등기상 말소기준은 2023년 2월 13일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 국세 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 박상호의 전입·점유일과 최초 확정일자는 2019년 10월 18일로 말소기준보다 빠릅니다. 2024년 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤의 등기이지만, 그 등기가 보전하는 임차인의 대항력과 우선변제 순위는 종전 전입·점유와 확정일자를 기준으로 판단해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최초 보증금 259,000,000원의 확정일자는 말소기준 가압류보다 앞서고, 증액분 13,000,000원의 확정일자는 말소기준 이후입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 빼고 남는 매각대금이 최초 보증금에도 미치지 못하므로, 순위가 뒤인 증액분까지 포함해 상당액이 매수인 인수로 남는 구조입니다.

② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 2.72억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 승계하는 잔액이 늘어납니다. 집행비용 등 배당 선공제 항목을 제외한 권리상 경제적 실질은 보증금 272,000,000원 수준에 고정됩니다.

현재 최저가만 보면 감정가에서 103,680,000원 할인된 것처럼 보이지만, 보증금 승계를 합친 권리상 가격은 약 272,000,000원으로 감정가의 94.4%입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 실제 인수잔액은 단순 차액보다 커질 수 있습니다. 현재 회차에서 집행비용 3,380,480원을 반영하면 임차인 배당가능액은 180,939,520원, 남는 보증금은 약 91,060,480원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)

최초 보증금 259,000,000원의 확정일자가 말소기준 가압류보다 앞선 점을 반영한 단순 예상입니다. 집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인에게 배당돼도 보증금 91,060,480원이 남아 매수인에게 승계될 수 있습니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 동일인 채권의 중복 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영남초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택·상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 라온하우스까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 2019년 4월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샤시 창호 등으로 평가됐으며 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로·토지. 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형이며 라온하우스 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 문성로 등이 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 다세대주택 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등을 기준으로 조사돼 발코니 확장 등 실제 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 내부상태와 임대차 관계가 거래가격에 크게 반영됩니다. 이 물건은 선순위 보증금 승계와 동일인 채권관계 확인이 필요해 일반 매수자 접근성이 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권과 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 기재가 최종 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 원인서류 확인. 2019.09.28 최초 계약, 2021.11.21 증액계약, 보증금 지급자료와 갱신·증액 경위를 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 중복 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박상호입니다. 청구액 272,165,200원이 임차보증금 반환채권과 같은 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류 확인. 청구금액 269,000,000원의 발생 원인과 박상호 임차보증금 채권과의 관계를 가압류 결정문과 채권계산서로 대조해야 합니다.
• 실질취득가로 입찰 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수잔액을 합친 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 권리상 기준가격은 약 272,000,000원입니다.
• 명도와 보증금 정산을 함께 협상. 임차권등기가 설정된 건물 전부 점유관계이므로, 단순 인도명령만이 아니라 보증금 잔액 변제와 주택 인도를 연계한 정산이 필요할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 관련 행정절차를 관할기관 및 원본서류로 확인해야 합니다.
• 현장·관리비 조사. 실제 점유자, 내부 상태, 발코니 확장 여부, 공용부분 관리비 체납과 수도·전기 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 결정문 및 배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰”이 아니라 “2.72억 인수형”

이 물건은 감정가 288,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 184,320,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 272,000,000원이므로, 최저가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 승계액이 늘어 권리상 실질취득은 약 272,000,000원, 감정가의 94.4% 수준에 머뭅니다.

여기에 임차권자와 현재 신청채권자가 동일한 점, 주택도시보증공사의 269,000,000원 가압류가 존재하는 점, 다세대주택의 개별성이 겹칩니다. 후순위 등기는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액이라는 가장 큰 경제적 부담은 매수인에게 남습니다. 낮은 최저가에 응찰하는 경매가 아니라, 2.72억 보증금 구조와 채권관계를 검증하는 경매입니다.