인천지방법원 2025타경508971. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안더월드스테이트’ 109동 15층 1501호 아파트입니다. 현재 소유자는 강인묵 씨로, 2018.11.05. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 137,500,000원이 말소기준권리이며, 이 근저당권은 2024.05.07. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 전세권, 2026.03.16. 서민금융진흥원 가압류는 모두 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
가격만 보면 한 차례 유찰돼 감정가 371,000,000원에서 최저가 259,700,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 숫자 자체가 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서는 가격 판단보다 현재 회차의 배당 여력과 추가 유찰 시 미배당 규모가 어떻게 변하는지를 함께 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1614 주안더월드스테이트 109동 15층1501호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 제109동 제15층 제1501호 · 지상33층 건물 |
| 소유자 | 강인묵 (2018.11.05. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 259,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 29,983,304원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 사용승인일 | 2008.05.28. |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준은 2018.11.05. 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권 137,500,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.05.07. 한국주택금융공사로 이전됐지만, 권리의 기준 시점은 2018.11.05. 그대로입니다. 이후 남아 있는 더자산관리대부의 근저당권 12,000,000원·15,000,000원·30,000,000원·37,500,000원과 전세권 10,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 5,218,798원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 추가 유찰 땐 미배당 확대
현재 회차는 1회 유찰 상태로 감정가 371,000,000원의 70%인 259,700,000원에서 시작합니다. 현재 가격을 기준으로 한 시뮬레이션에서는 채권 총액 247,218,798원이 전액 배당되고 소유자에게 8,045,402원이 남습니다. 그러나 한 차례 더 유찰돼 181,790,000원이 되면 미배당이 68,773,858원, 세 차례 유찰 상태의 127,252,999원에서는 122,547,341원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 259,700,000원 | 247,218,798원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 68,773,858원 |
| 3회 유찰 시 | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 122,547,341원 |
중요한 점은 추가 유찰로 채권자 미배당액이 늘더라도, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 것입니다. 즉 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,435,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 137,500,000원 | 137,500,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사더자산관리대부 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사더자산관리대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사더자산관리대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사더자산관리대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 을구 12번 전세권 · 주식회사더자산관리대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,218,798원 | 5,218,798원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,045,402원 |
현재 회차 259,700,000원 가정에서는 채권 총액 247,218,798원이 전액 배당되고 소유자 잔여 8,045,402원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘경원초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·각급학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 간석역이 있으며 서측 인근 경원대로를 따라 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상33층 건물의 15층 호실이며 사용승인일은 2008.05.28.입니다. 위생·난방·소방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 단지. 월드스테이트는 961세대로 기재돼 있고, 대상 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역이 기재돼 있으며, 공시지가는 2,251,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·방화지구·시가지경관지구 등도 포함 또는 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.05. 주식회사우리은행 근저당권 137,500,000원이 기준이며, 2024.05.07. 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 원본에서 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 배당상 인수액은 0원이지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현황 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 70%를 시세할인으로 해석하지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 70%입니다. 감정가 대비 할인율과 실제 거래시장 대비 가격 경쟁력은 별개의 판단입니다.
- 추가 유찰 시 배당 구조. 181,790,000원에서는 미배당 68,773,858원, 127,252,999원에서는 122,547,341원으로 늘어나지만 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 전세권 확인. 2024.05.02. 설정된 주식회사더자산관리대부의 전세권 10,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 점유 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.05. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·전세권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 259,700,000원에서는 채권 총액 247,218,798원이 전액 배당되고, 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단에서 가장 먼저 보완할 것은 임대관계 미상이라는 점입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 점유·전입 확인과 실제 시장가격 확인을 마친 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
