서울남부지방법원 2025타경12274. 강서구 화곡동 우성빌라 제1층 제101호, 전용 40.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 119,200,000원입니다. 등기상 소유자는 진현철이고, 2018.05.02. 거래가 143,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2018년 전입·확정일자를 갖춘 120,000,000원 주택임차권입니다. 전입일이 말소기준인 2020.04.08. 압류보다 앞서 일반적으로는 대항력 있는 권리로 보아 미배당 보증금 인수 위험을 따져야 합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자이면서 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 일반 배당계산상 표시되는 3,268,800원을 그대로 인수액으로 보는 것은 이 사건의 특별조건을 반영하지 못한 해석입니다. 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 369-21 제1층 제101호 · 도로명 서울특별시 강서구 가로공원로82길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.65㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 진현철 (2018.05.02. 거래가 143,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 119,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 174,930,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 차단
말소기준은 2020.04.08. 강서구 압류입니다. 그 뒤 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 양천세무서 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권의 전입신고 2018.11.02.와 확정일자 2018.10.15.는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차권·승계 관계 — 실제 임차인 0명으로 분류
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 이 자료에서 보증기관으로 분류된 권리자이므로 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 임차권등기상 전입신고는 2018.11.02., 점유개시는 2018.11.06., 확정일자는 2018.10.15., 보증금은 120,000,000원이며 배당요구가 되어 있습니다.
특별매각조건에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 명시돼 있습니다. 같은 보증금 권리를 별개의 임차인 보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인된 별도 실제 임차인은 0명으로, 이 자료 범위에서는 확약 밖의 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 원칙적으로 대항력 임차권이 있어 최저가만 보고 가격을 비교하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 확약으로 해당 임차권 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 119,200,000원으로 볼 수 있습니다. 비교 기준은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.65㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 39.21㎡ | 1 | 141,000,000원 |
| 2023.06 | 40.65㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 40.65㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 40.44㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.65㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.03. 165,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 165,000,000원입니다. 현재 실질취득 119,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 전체 5건 평균 158,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 5.6% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,468,800원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 116,731,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,085,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 174,930,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 보증금 부족분은 3,268,800원으로 표시됩니다. 다만 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 우성빌라 총 15세대·1993.10.07. 준공입니다.
- 입지. 화원중학교 서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재해 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,906,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 298.8㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다. 다만 현관문의 실제 위치가 건축물대장 현황도면과 상이하다는 지적이 있습니다.
- 환금성. 15세대 다세대이고 1993년 준공으로, 대단지 아파트처럼 표준화된 매매수요를 기대하기보다는 개별 호수 상태와 권리·물리적 조건을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기, 우선변제권 행사, 임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 일반 계산 인수액과 혼동 금지. 배당표상 3,268,800원은 확약 미반영 일반 규칙 계산값입니다. 확약 유효 시 해당 임차권 실질 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 현재 자료상 보증기관 관련 권리자만 확인되며 실제 임차인은 0명으로 분류됩니다. 현장 점유관계가 달라졌는지 집행기록과 현장을 대조하세요.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 현관 위치 불일치. 실제 현관문 위치가 건축물대장 현황도면과 상이하다는 감정평가 지적을 현장에서 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 158,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권은 있지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 119,200,000원에서는 미배당액 3,268,800원이 생기는 인수형 사건입니다. 이런 구조라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 특성을 반드시 봐야 합니다. 하지만 이 사건은 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이라는 특별조건이 있어 결론이 달라집니다. 해당 임차권 인수는 실질 0원, 현재 실질취득액은 119,200,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 72.2%입니다.
따라서 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 1993년 준공 15세대 다세대이고, 현관문 실제 위치와 현황도면의 불일치, 여러 조세 압류, 특별매각조건에 대한 의존도가 함께 존재합니다. 가격은 매력적이지만 서류 검증을 생략할 수 없는 B급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
